Cinquantamila.it La storia raccontata da Giorgio Dell'Arti

Con un reddito medio annuo pari a 35.995 euro netti, cosa possono permettersi di comprare le famiglie italiane in termini di immobili? La domanda non è banale e a rispondere ci hanno pensato gli esperti di Gruppo Tecnocasa, con una simulazione realizzata sulla base degli ultimi dati sul reddito medio per nucleo familiare diffusi dall’Istat.«Ipotizzando di voler acquistare un’abitazione ricorrendo ad un mutuo di 25 anni – analizzano i tecnici della società –, al tasso medio stimato di 3,70%, con un rapporto rata-reddito pari al 30% (indica la capacità di rimborso del finanziamento ipotecario) ed un loan to value dell’80% (indica il rapporto tra la somma ottenuta con il mutuo ed il valore dell’immobile posto a garanzia del finanziamento), si può acquistare un’abitazione del valore di 220 mila euro con una rata mensile di 900 euro».Per concludere l’operazione, l’acquirente dovrà avere a disposizione un capitale iniziale pari al 20% del prezzo dell’immobile, ovvero 44 mila euro, oltre al denaro per coprire tutte le spese accessorie alla compravendita e all’accensione del mutuo. Ad esempio i costi del notaio, dell’eventuale agenzia immobiliare, le imposte dovute.
Cosa compro in città?
Risolta questa premessa, la domanda subito successiva diventa: che tipologia di abitazione riuscirò ad acquistare con il budget determinato? Qui la risposta diventa più complessa, perché la verità è che tutto dipende dal luogo nel quale ci si trova. Duecentomila euro in periferia o in campagna possono essere l’ammontare giusto per compare case anche di metrature importanti, magari pure corredate di giardino. Ma è in città che le cose cambiano drasticamente. Con il caso eclatante di Milano città dove, a queste cifre, di sicuro una famiglia media italiana fatica a poter ambire di vivere.
Nel capoluogo lombardo, i cui prezzi hanno messo a segno un importante recupero, con 200 mila euro si possono infatti acquistare in media 45 metri quadrati in caso di usato (immobile oltre i dieci anni di età o da ristrutturare). Se si punta su una nuova costruzione (meno di dieci anni) non si può però ambire a più di 38 mq. Meglio guardare a una zona universitaria come la Bicocca dove, con un prezzo dell’usato intorno a 3.800 euro al metro, si portano a casa 53 metri quadrati. Chiuso il caso Milano, nel resto dello Stivale regna la variabilità.
Al Nord, Genova è la più economica d’Italia
Andando con ordine e rimanendo nel Nord Italia, il mercato immobiliare di Torino consente acquisti interessanti con un capitale di questo importo. Infatti, nel capoluogo piemontese i prezzi, seppur in crescita, sono ancora accessibili e consentono affari interessanti. Mediamente con 200 mila euro si possono acquistare oggi 118 metri quadrati da ristrutturare e 84 in buono stato. Agli investitori della zona piace molto anche il quartiere di Crocetta, dove si possono comprare rispettivamente 90 e 86 metri quadri. A Verano i prezzi non si distanzino di molto: circa 117 metri per le soluzioni usate e 82 per quelle di nuova costruzione. Se si cerca nelle aree centrali dove si stanno realizzando diverse operazioni per casa vacanza o B&B, le metrature diventano invece più ridotte: 83 mq da ristrutturare e 58 mq in ottimo stato.E Genova? Il capoluogo ligure ha i prezzi più bassi tra le grandi città. Di conseguenza, un capitale di 200 mila euro consente di comprare appartamenti molto ampi. Sull’usato si sfiorano anche i 180 mq, mentre sulle nuove costruzioni si possono raggiungere i 123 metri.
Al Centro i prezzi tornano a salire
Scendendo verso il centro Italia, Bologna è una delle città che si è rivalutata maggiormente negli ultimi anni. Attualmente, dicono le analisi di Tecnocasa, si possono acquistare 76 metri quadrati di usato e 58 di nuovo. In centro il rapporto prezzo-metro quadro è sostanzialmente il medesimo, mentre le zone universitarie (intorno all’Ospedale S. Orsola), dove spesso si concentrano gli investitori, le case usate acquistabili si aggirano intorno a 65 metri. I valori immobiliari di Firenze consentono con 200 mila euro di acquistare 65 mq di soluzione usata e 52 mq di nuova costruzione. Nelle aree centrali la metratura si riduce di 7 metri, mentre in quelle universitarie come “Novoli” se ne potrebbero acquistare anche 77.
Il mercato nella capitale e al Sud
Oltre a Milano, la capitale Roma fa anche lei storia a sé, essendo la seconda città più costosa d’Italia. Con il budget calcolato, una famiglia media potrebbe permettersi non oltre i 63 metri quadrati di tipologia usata, comunque ben 18 metri in più rispetto al capoluogo lombardo. Passando alle nuove costruzioni si scende intorno ai 55 metri. C’è poi chi ama le fasce centrali della città eterna, ma in quel caso potrà al massimo aspirare ad un appartamento usato di 35 mq.L’ultima virata di questo tour è verso Sud, dove il primo incontro è con la regione Campania e la sua Napoli: 83 mq per una tipologia usata, 70 per una tipologia nuova. Se poi si mira a un quartiere centrale si sale a poco più di 90 metri, motivo per cui nelle aree centrali spesso si acquista per realizzare B&B e casa vacanza.
Decisamente più contenuti i prezzi di Bari, dove con 200 mila euro oggi si acquista un appartamento usato intorno a 121 metri, metratura generosa. 74 metri quadrati è invece la dimensione massima per il nuovo. Per finire uno sguardo a Palermo. Nel capoluogo siciliano il capitale considerato conduce all’acquisto di 176 mq di abitazioni usate e 142 mq di nuova costruzione. Chi ricerca una casa in centro – in tanti vi stanno indirizzando le compravendite a scopo turistico – può sperare in 120 metri in ottimo stato.

ALESSANDRO CICOGNANI