La Stampa, 20 novembre 2023
Nuda proprietà, chi compra e chi svende
Casesvenditaingiampiero maggioIl signor Luciano ha 75 anni, una pensione di circa 1000 euro al mese e un alloggio di proprietà nella prima cintura di Roma. «Se fino a qualche anno fa riuscivo a vivere senza grande apprensione – racconta – oggi non è più così. Fatico ad arrivare a fine mese, con mille euro non ce la faccio proprio». Così ha approfittato di uno strumento che da qualche tempo è sempre più in voga: la vendita della nuda proprietà dell’appartamento – poco più di 75 metri quadrati – mantenendo così l’usufrutto. Valore di mercato dell’immobile? 150 mila euro e nuda proprietà ceduta a poco più della metà. Funziona? «Sì, ho racimolato un gruzzoletto per tirare a campare per gli anni che mi restano e intanto continuo a vivere nella mia casa».Più facile così che affrontare la vendita vera e propria, magari ricavando una cifra maggiore, ma con il problema di trovare un’altra sistemazione – sia essa in affitto o comprata – e affrontare un trasloco lasciando la casa in cui ha vissuto per una vita. E come il signor Luciano sono in tanti ad adottare questa soluzione. Il costo della vita collegato all’impennata dell’inflazione ha indotto molti anziani ad usare questo sistema. Mentre la spesa per beni e servizi cresce, gli stipendi crescono ad una velocità minore, costringendo così i consumatori ad una contrazione delle spese. Per non parlare, poi, di chi vive di sola pensione.Raffica di venditeSecondo i dati forniti da Immobiliare.it nel primo semestre del 2022, la maggior parte degli italiani ha deciso di vendere in nuda proprietà e mettere sul mercato la propria abitazione. Secondo i dati di Tecnocasa il 73,5% è stato «spinto da motivazioni come reperire liquidità, mantenere un determinato tenore di vita, far fronte a esigenze legate all’avanzare dell’età o sostenere i figli nell’acquisto della casa. Secondo quanto emerge dall’analisi effettuata dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, il 58,8% delle compravendite di nuda proprietà è stato finalizzato all’investimento a lungo termine.Come funzionaIl meccanismo adottato è semplice. Viene venduto l’alloggio mantenendone l’usufrutto. Questo significa che chi compra dovrà aspettare che l’alloggio – in cui continuerà a vivere chi ha ceduto la nuda proprietà in virtù dell’usufrutto – si liberi per poterne entrare in possesso. Il calcolo sul valore dell’immobile è legato a un coefficiente: più chi vende è anziano, maggiore sarà il realizzo: diminuendo l’aspettativa di vita, quindi, il prezzo dell’immobile si avvicinerà sempre di più al valore di mercato.I più attivi sul mercatoSempre secondo i dati di Tecnocasa e diffusi da Immobiliare.it gli acquirenti di nuda proprietà più attivi sul mercato sono quelli con un’età compresa tra 55 e 64 anni, che compongono il 38,5% del totale, mentre sono più basse le percentuali di acquisto da parte degli over 65. Nella maggior parte dei casi a comprare nude proprietà sono famiglie, che compongono il 64,7% del totale, mentre i single si fermano al 35,3%. Da evidenziare che nel 26,4% dei casi si tratta di acquirenti con figli, spesso infatti i genitori comprano la nuda proprietà per poi lasciarla ai figli.Chi compra e chi vendeL’82,4% di chi vende lo fa per reperire liquidità. Il denaro ottenuto serve per aiutare i figli, garantirsi una vita economicamente più tranquilla e aggiungere un gruzzolo alla pensione esigua. I motivi? «Spesso chi vende lo fa per dare una mano ai figli per l’acquisto della casa» spiega il report di Tecnocasa. E chi acquista? I dati si fermano alla fine del 2021: e ci dicono che l’81,8% delle compravendite di nuda proprietà è finalizzato a un investimento a lungo termine, una percentuale in crescita rispetto ai valori del 2020 e del 2019.Chi vende? Oltre il 50% vive solo, è vedovo o vedova, è divorziato o divorziata e si tratta prevalentemente di ultra sessantacinquenni. Nella maggior parte dei casi a comprare nude proprietà sono coppie, con e senza figli, che compongono il 67,6% del totale.Va detto, inoltre, che è sempre maggiore il numero di chi compra più immobili utilizzando questa formula. Si tratta di un investimento vero e proprio: comprare ad un prezzo più basso rispetto al valore di mercato degli immobili e rivendere col tempo (una volta che l’alloggio si è liberato) ottenendo così un’interessante plusvalenza. —