La Stampa, 14 settembre 2023
La metà dei condomini teme di essere truffato dagli amministratori
Che sia in affitto o ne sia il proprietario in cima ai desideri degli italiani che una casa ce l’hanno non è avere dei vicini poco rumorosi e nemmeno quello di veder riparare i tempi rapidi la caldaia o l’ascensore. La cosa che sogna di più il 43% dei condomini è avere un amministratore «che tenga una contabilità affidabile e trasparente per non rischiare di essere truffati», secondo un sondaggio su settemila famiglie realizzato da Condes, società specializzata nel benessere abitativo.
Secondo Confabitare, l’associazione che rappresenta i proprietari di immobili e che ogni mese riceve denunce e reclami da parte di condomini raggirati, i veri truffatori, quelli che scappano dopo aver svuotato il conto condominiale, sono una minoranza, che in alcune grandi città arriva però a un 5% di casi. Ma se per truffa si intende accordarsi con le ditte a cui si affidano gli appalti condominiali per intascare una percentuale «si viaggia intorno all’80% dei condomini», ammettono da Confabitare.
«Il problema va visto da ambo i lati, ossia anche da quello degli inquilini che scelgono quasi sempre l’amministratore che costa meno anziché quello più adeguato a ricoprire il ruolo», afferma l’ingegner Francesco Burrelli, presidente di Anaci, la più grande associazione di amministratori condominiali. «A Torino ci sono amministratori che prendono 20, 15 euro l’anno a unità immobiliare, quando uno ha fatturato gli resta zero». Detto questo è lo stesso Burrelli a dire che «serve una legge che oltre ai tanti “deve” già previsti definisca anche i limiti della responsabilità oggettiva di chi amministra».
In Italia il “governo” dei condomini è affidato a 20 mila professionisti scritti in ben 49 associazioni di categoria, anche se ad amministrare palazzi e palazzine sarebbero in realtà molti di più, almeno 80 mila. Un esercito nel quale si nascondono furbi e truffatori. A Bergamo l’amministratore di 117 condomini presentando falsi verbali con spese mai sostenute si è messo in tasca circa un milione prima di essere denunciato. A Novi Ligure 28 famiglie si sono ritrovate con ammanchi di decine di migliaia di euro per bollette elettriche mai versate. A Milano l’amministratore di un centinaio di condomini ha truffato oltre duemila famiglie prima di fuggire in Sud America.
Andiamo a Roma, nel signorile quartiere dei Parioli in un prestigioso stabile dove fino a qualche tempo fa abitava Francesca Castellani. «I sospetti nascono quando iniziano ad arrivare continui avvisi di distacco della corrente e dell’acqua da parte di Acea. Chiediamo con urgenza la convocazione un’assemblea straordinaria, ma lui niente. A quel punto – racconta Francesca – nominiamo una nuova amministratrice che ha verificato negli anni ammanchi per decine di migliaia di euro. Intanto il vecchio amministratore si è reso irreperibile e noi siamo stati costrette a saldare di nuovo tutte le bollette non pagate». Si perché la legge parla chiaro ed è bene tenerlo a mente: l’amministratore agisce su delega dei condomini che lo nominano e questi ultimi sono responsabili delle sue azioni e debbono perciò controllarne e sorvegliarne l’operato. Altrimenti sono responsabili di omesso controllo e costretti a pagare una seconda volta i fornitori.
Cosa che è capitata recentemente a mezza Casale Monferrato. Parliamo degli abitanti di 85 condomini, oltre seimila persone che hanno scoperto di dover fare il bis ripagando le rate di gas, teleriscaldamento e acqua potabile che pensavano di aver saldato versando all’amministratore le loro quote condominiali. Soltanto che una parte di quei non sono finiti dove dovevano andare. Ovvio che le società municipalizzate che erogano i servizi, dopo aver aspettato il dovuto, siano andate all’incasso con gli inquilini. Così è esploso il bubbone che adesso avvelena la vita di Casale Monferrato, terra di cementieri e biscotti. Il guaio, a poco più di un mese da quando è stato scoperto, ha interessato operai, impiegati, pensionati, commercianti. Ma nello stabile in centro, dove da 40 anni ha sede lo studio “Ginepro” gli storici amministratori di condominio da tempo nessuno li vede più. Scomparsi portandosi dietro un milione o forse più. «Anche se i cinti si faranno più in la, quando i nuovi amministratori avranno finito di controllare i bilanci», dice il vicesindaco Emanuele Capra.
Storia simile a Bologna dove il gip, Domenico Truppa, ha ordinato la custodia cautelare di un noto amministratore di condomini nel capoluogo, dove di casi analoghi ce ne sono stati una decina negli ultimi anni. In questo caso i condomini truffati sono 150, che si sono visti sfilare sotto il naso 324 mila euro.
Ma quando non è la truffa a togliere il sonno al popolo di inquilini ci pensa l’opacità di certi amministratori. Sulla quale diventa un’impresa provare a far luce quando si parla di mega condomini, come quello romani di Ostiense, quartiere una volta popolare ora trendy. «Difronte a una rata raddoppiata, a distanza oramai di tempo dai rincari della bolletta elettrica, ho chiesto dei chiarimenti sulle voci che componevano le rate e la presentazione dei relativi giustificativi. La risposta è stata “se li vada a vedere sul sito”, dove né io né le altre decine e decine di condomini riescono a raccapezzarsi», racconta Giovanna. «Di fronte a servizi e attività di manutenzione particolarmente costosi ho anche chiesto fosse presentato più di un preventivo. La risposta sbrigativa è stata: “Non sono tenuto farlo"».
Falso, replicano gli esperti di Confabitare. Ma molti non lo sanno e ci cascano. Così come sarebbe bene far fronte compatto tra condomini quando si acquista casa in uno stabile di nuova costruzione, dove i primi tempi, avendo ancora dalla sua molti millesimi, il costruttore riesce a far nominare un amministratore di sua fiducia. Con il rischio che poi questo, per “riconoscenza”, finisca per addebitare agli inquilini riparazioni causate da difetti di fabbricazione che spetterebbe alla ditta costruttrice pagare. Fenomeno tutt’altro che isolato, fanno sapere le associazioni degli inquilini.
Ma siccome anche in questi casi è meglio prevenire che curare, ecco qualche consiglio utile dispensati dagli esperti di Condominioweb. «Prima di tutto all’atto di nomina dell’amministratore indicare anche un condomino delegato, con diritto di chiedere direttamente alla banca gli estratti del conto corrente condominiale. Poi richiedere l’attivazione di un sito condominiale, dove l’amministratore è tenuto a caricare tutti contratti e fatture. Fermo restando il diritto di controllare i documenti in assemblea». E quando l’amministratore non fa chiarezza ricordarsi che lo si può sempre cambiare.