il Giornale, 24 maggio 2019
Il boom della nuda proprietà
L’annuncio descrive un appartamento molto signorile, in stile moderno nel cuore del distretto di Argüelles, 480 metri quadri su tre piani con 120 di terrazzo in una delle zone più esclusive della capitale. Il valore della proprietà è di circa due milioni di euro, ma nel prezzo è compresa la cara signora anziana di 74 anni, titolo di duchessa, vedova di un ammiraglio, che dice di avere mezza dozzina di centenari in famiglia. Lo sconto è de 30 per cento. Conviene, quindi, attendere per l’acquirente.
Da Madrid a Barcellona a Bilbao la compravendita di immobili con il sistema della «nuda proprietà» sta diventando virale, cinica e spietata come hedge fund, un prodotto finanziario azzardato che investe sul fallimento economico altrui, che in questo caso è la morte. Agli spagnoli, grandi risparmiatori come gli italiani, piace e nel 2018 le compravendite hanno raccolto cento miliardi di euro. Non appena l’economia spagnola si rialza, banche, assicurazioni, fondi stranieri e privati tornano a giocare col mattone, in un mercato, quello iberico, molto rischioso che, durante la crisi globale tra il 2008 e il 2012, ha mostrato tutte le sue fragilità interne, perdendo fino all’80% del valore degli immobili, inghiottendosi il 18% del Pil nazionale che derivava dalle costruzioni e creando sei milioni di disoccupati.
E se la Spagna ha ripreso a crescere, più di tutti i Paesi della zona euro, con un +2,3%, sul mercato immobiliare, in stato comatoso per un decennio, i prezzi delle case sono già gonfiati e oggetto di speculazione. Lo scorso gennaio il comune di Barcellona, della sindaca rossa e progressista Ada Colau, annunciava che sul mercato non c’era più nessun immobile al di sotto dei 100mila euro. Una discriminante. Le banche, approfittando dei tassi bassi della Bce, hanno riaperto i rubinetti offrendo mutui agevolati anche del 90%, ma è il mondo del lavoro in Spagna che non è pienamente guarito, come nemmeno quello delle pensioni, dopo la cura della troika che, invece di rimpolpare salari bloccati da dieci anni, ha tagliato gli stipendi pubblici del 22% e quelli privati anche del 30%. Chi ha da parte qualche soldo investe nella nuda proprietà, aspettando che l’ex proprietario anziano, privo di eredi, passi a miglior vita, attratto da uno sconto che varia in base all’età del venditore. La riduzione del prezzo, infatti, è calcolato con il valore di una rendita moltiplicato per il numero di anni in cui può vivere. Se il proprietario ha 70 anni, lo sconto è attorno al 40%, a ottant’anni del 30% e a 90 o più del 20%. «Nella nostra azienda il numero di operazioni nuda è cresciuto del 300% in un solo anno», afferma Eduardo Molet, esperto immobiliare che utilizza le campagne di marketing aggressive, in stile americano e tratta soltanto appartamenti da un milione di euro in su.
Nei computer delle agenzie d’immobili spagnole esistono documenti non ufficiali che, partendo dall’alto tasso d’invecchiamento della società, ha stimato centinaia di anziani, privi di eredi proprietari di grandi appartamenti, soprattutto nei centri storici delle principali città, dove un metro quadrato può costare anche 80mila euro. Appartamenti che gli anziani proprietari non riescono più a mantenere: tasse sulla casa, spese condominiali e patrimoni personali evaporati nel tempo. Così prendere l’anziano per la gola è un peccato perdonabile. Le leggi lo permettono, in un settore che è ritornato a essere una spietata guerra quotidiana. Del resto perché ricercare una morale, quando pochi giorni fa Prada ha comprato dall’istituto di credito Bankia, i suoi due negozi centralissimi di calle Serrano e Goy a 100mila euro al metro quadro.
C’è chi crede che la nuda proprietà sia una soluzione per combattere la precarietà dei pensionati, e il fenomeno è ormai applicato, soprattutto, nelle periferie delle grandi città, con abitazioni più modeste e più necessità per i pensionati di fare cassa e godersi gli ultimi anni di vita. È necessario per il venditore conoscere il territorio e costruire un reticolato di spie per raccogliere preziose informazioni sugli anziani proprietari: stato di salute, condizioni economiche, presenza di eredi. La gola profonda può essere il direttore di banca che accede ai conti o il droghiere che intercetta un lamento sulla salute personale di un cliente, tutto aiuta la causa degli agenti. «Se non ci sono eredi diretti o ipoteche sulla proprietà, è un modo per mantenere il proprio tenore di vita fino alla fine», spiega Ignacio Pérez-Portabella, direttore di divisione di Engel & Volkers. «Molto spesso salta fuori l’erede dell’ultima ora che torna dalla foresta del Borneo dopo vent’anni di silenzio e impugna davanti al giudice il contratto di vendita, accusando il mediatore immobiliare di raggiro. Quando si parla di anziani c’è sempre il rischio che la legge vi intravveda il reato di circonvenzione d’incapace». Il prossimo ottobre a Madrid si ripeterà per la seconda volta la «Fiera della nuda proprietà»: nel 2018 in quattro giorni sono stati venduti cento appartamenti con sconti fino all’80%. Gli agenti usano una metafora per giustificare questa pratica. È un modo per porre fine all’immagine di un vecchio marchese che beve vino scadente nel suo prestigioso palazzo in centro città.