Il Sole 24 Ore, 21 gennaio 2019
Case, New York i valori sono ai minimi
Saldi di fine stagione immobiliare a New York. Da Manhattan a Brooklyn, i prezzi degli appartamenti stanno scendendo ormai da anni e si avvicina ciò che gli operatori chiamano “bottom”, il limite inferiore da cui parte la ripresa. Ecco perché chi vuole comprare oggi nella Grande Mela monitora attentamente il mercato, alla ricerca di vere opportunità di investimento.
Siamo andati a verificare personalmente l’offerta oggi esistente ed è evidente che è possibile acquistare con sconti considerevoli, che arrivano anche al 20%: i report di mercato difficilmente evidenziano tale situazione, perché per una serie di vincoli (soprattutto nei confronti delle banche finanziatrici) i developer non registrano nero su bianco vendite a sconto. Gli sconti vengono applicati infatti in molti casi con modalità alternative: anni di spese condominiali incluse nei prezzi, facilitazioni diverse, pagamenti dilazionati. Ma non solo.
«I prezzi degli appartamenti a Manhattan sono scesi lo scorso novembre al minimo degli ultimi tre anni a causa di un eccesso di offerta _ si legge nell’ultimo report di mercato di StreetEasy _ con un ritmo di caduta del 3,3% all’anno». Negli Stati Uniti si fa riferimento al cosiddetto “prezzo medio”, che secondo la società è arrivato a 1,1 milioni di dollari (957mila euro) a Manhattan, considerando appartamenti in condominio, coop, case unifamiliari e townhouses: «Si tratta dello stesso livello del 2015 e il calo annuo è il più forte visto dal febbraio 2009». Gli aquirenti continuano a stare alla finestra e l’offerta di appartamenti in vendita aumenta: «Circa 1.400 nuove proprietà sono state immesse sul mercato in novembre _ continuano da StreetEasy _ il 18% in più rispetto all’anno prima». Ma il ciclo sta per invertire la rotta.
«La stagione immobiliare a New York dura circa sette anni _ spiega Giampiero Rispo, fondatore e presidente di Domus Realty New York, punto di riferimento della comunità internazionale che acquista nella Grande Mela _. Oggi siamo arrivati alla fine della stagione e si cominciano a vedere i tanto attesi sconti, o concessioni». Rispo evidenzia che gli acquisti degli italiani stanno ricominciando e le trattative, in questo inizio del 2019, riprendono. «I motivi sono la diversificazione dall’euro e uno spostamento dei portafogli dall’immobiliare europeo a quello Usa. Ci si accontenta di un rendimento reale da affitto del 3% e si acquista con sconti del 20% rispetto ai dati ufficiali di vendita del 2017 e del 2016».
Qualche esempio può aiutare a comprendere meglio la situazione del mercato di Manhattan. «Persino nella Trump Tower ci sono affari eccezionali, indirizzo di primissima qualità sulla Fifth Avenue _ spiega Rispo _, con viste spettacolari su Central Park ma prezzi da quartieri perifici. I prezzi non sono ufficiali, naturalmente, ma il risultato di trattative one to one».
Sempre restando ad alti livelli e con obiettivi di investimento per la messa a reddito, si stanno materializzando opportunità interessanti a Chelsea. Per esempio una palazzina cielo-terra recentemente ristrutturata, con una richiesta di 12,5 milioni di dollari (10,8 milioni di euro). «Si tratta di 16 mini appartamenti completamente rinnovati, tagli molto richiesti e praticamente introvabili a Manhattan oltre a due grandi appartamenti con giardino occupati da inquilini a lungo termine, per una superficie totale di 800 mq. Il reddito netto attuale è di 456mila dollari (396mila euro)».
«Praticamente tutti gli under 35 si sono trasferiti a Brooklyn», spiega Rispo. Tanto che Brooklyn, nel complesso, non sta sperimentando cali. «I prezzi a Brooklyn sono saliti dell’1,6% rispetto a un anno fa – si legge nel report di StreetEasy – e la richiesta è molto alta». Tuttavia si possono trovare, anche qui, occasioni di acquisto. È il caso, per esempio, dello sviluppo 550 Vanderbilt, nella parte di Brooklyn che tutti amano, con gli appartamenti con vista. Situato in posizione centrale tra Fort Greene, Boerum Hill, Clinton Hill, Prospect Heights e Park Slope, si tratta di un nuovo sviluppo dello studio di architettura Cookfox, già terminato, abitato e quasi completamente venduto: «Su 270 appartamenti ne sono rimasti meno di 30 _ spiega Rispo – e lo sviluppatore ha annunciato in dicembre di voler chiudere l’ufficio vendite in tempi brevi, offrendo sconti del 20%. Ma stiamo valutando con un paio di grandi investitori l’ipotesi di un’offerta in blocco per gli appartamenti rimasti con uno sconto superiore al 30%». I prezzi partono da 1.311 dollari al piede quadrato, che con lo sconto del 20% diventano 1.048,8 dollari al piede quadrato (circa 9.820 euro al metro quadrato) e gli appartamenti rimasti partono dai 97 metri quadrati con due camere da letto e grandi cucine. L’edificio ha un’agevolazione fiscale della durata di 25 anni.