La Stampa, 5 ottobre 2018
Entro 5 anni Milano non avrà più case libere
Milano rischia di esplodere. Mentre a Roma ci sono 200mila case vuote e a Torino 60mila, con i residenti che diminuiscono, sotto la Madonnina la domanda crescente di studenti e ricercatori di 11 università, di emigrati di ritorno post Brexit e non solo, di romani in cerca di lavoro, ordine e movida fa sì che secondo molti analisti e ricerche come quella appena presentata dal centro studi di Sigest, attiva da oltre trent’anni nel mercato residenziale, le vendite immobiliari crescano a tal punto che tra 5 anni potrebbero non esserci più case.
Tendenza che riguarda il nuovo, ma anche l’usato, la vendita come l’affitto. A complicare la situazione è la crescita degli affitti a breve, come spiega Mario Breglia di Scenari immobiliari: «Con Airbnb ci si guadagna di più e questo aumenta gli affitti in generale e fa sì che chi vuole vendere magari ci ripensi, frazioni l’appartamento e lo affitti».
Secondo la ricerca di Sigest nei nuovi cantieri si registra un incremento di vendite del 32% rispetto al 2017, 1.233 le abitazioni cedute, di cui il 53% è rappresentato da case già sul mercato l’anno scorso, mentre il 47 è stato immesso negli ultimi 12 mesi. «Milano si conferma una piazza che viaggia a una velocità diversa rispetto al resto del Paese - commenta Enzo Albanese, ad di Sigest -, grazie anche a una serie di trasformazioni urbanistiche che hanno migliorato la città, rendendola più appetibile rispetto ad altri grandi centri urbani. Considerando il veloce assorbimento di unità realizzate e una crescita tra il 4 e 5 per cento del numero di compravendite a livello milanese, la città rischia, nell’arco dei prossimi cinque, di non riuscire a soddisfare la domanda di nuove abitazioni».
I prezzi a Milano si attestano su una media, in centro, di 10mila euro al mq, nella fascia dei bastioni a 8.600, nella circonvallazione a 6.500 e poi fuori scendono anche di molto. I valori rilevati da Sigest rappresentano i prezzi richiesti delle 107 iniziative in commercio al 1° giugno 2018. Dal raffronto col 2017 resta stabile il centro, mentre crescono i prezzi nei bastioni (+10 per cento) e nella circonvallazione (+5).
Protagonisti del mercato sono assicurazioni come Generali, che sta completando Citylife, Unipol che sta costruendo la sua torre in Porta Nuova, De Agostini Capital che ha appena acquisito Palazzo Aliverti in via Broletto poi sgr come Fabrica, Castello, Antirion e fondi esteri come Hines e Blackstone.
«Milano sta fagocitando i mercati delle città limitrofe - rivela Breglia -: da Pavia a Crema, Da Novara a Pavia e Piacenza comprano qui. Conservano una loro autonomia centri caratteristici vicini come Monza e Como, Bergamo e Brescia, che non hanno buoni collegamenti. Torino è la grande sconfitta, perché avrebbe potuto allearsi. Invece la gente ci dorme e viene a Milano, dove ci sono lavoro e vita sociale».
Conta Alessandro Ghisolfi, del centro studi di AbitareCo, che le «compravendite di nuovo e usato crescono da tre anni con punte del 20 per cento. Sono circa 22mila all’anno. La particolarità è che le nuove costruzioni assorbono buona parte della domanda e il livello di offerta non riesce a tener dietro alla richiesta, che va da chi cerca fino a 4mila euro al mq a chi arriva a 7mila e a chi entra nel segmento top 7mila-12mila. A Milano ce n’è per tutte le tasche sia per residenza sia per investimento».
Un mercato che si prefigura in crescita anche nei prossimi anni, e che teme «solo le recenti turbolenze politiche», spiegano Alessandro Balp e Matteo Bonelli, partner dello studio legale Bonelli Erede: «Anche gli immobili in arrivo sul mercato dai crediti inesigibili delle banche dovrebbero trovare sufficiente nuova domanda. A Milano tanti privati e fondi corrono dietro a poche opportunità. Si sono accorti, anche per demerito di altri posti, che la città è la piazza più turistica, liquida e meno rischiosa d’Italia».