Alessandro Merli, Il Sole 24 Ore 3/7/2014, 3 luglio 2014
BERLINO TEME IL BOOM IMMOBILIARE
FRANCOFORTE.
In Germania lo chiamano "betongold". È l’oro dal cemento, la ricchezza creata dal rialzo dei prezzi degli immobili. Qualcuno grida alla bolla. E, naturalmente, la causa di tutti i mali è la politica dei bassi tassi d’interesse della Banca centrale europea.
Se la Bce ha qualcosa a che vedere con il boom immobiliare in Germania, però, la ragione è semmai un’altra, e molto più localizzata. Con l’assunzione di circa mille nuovi dipendenti, quasi un raddoppio della struttura attuale, per i nuovi compiti di vigilanza bancaria, la banca ha offerto un impulso soprattutto al mercato di Francoforte. E così anche con il prossimo trasferimento della sede dall’Eurotower all’Ostend, un quartiere finora abbastanza depresso, dove ora le quotazioni stanno salendo. C’è inoltre un indotto di consulenti in arrivo, anch’essi legati alle nuove mansioni delle Bce. Negli ultimi due anni i prezzi delle case nel Westend di Francoforte, uno dei quartieri residenziali più belli della città, sono saliti del 20% a 6mila euro al metro quadro. Non sembrano certo prezzi esorbitanti, se confrontati con altri grandi centri europei.
È proprio il mercato delle grandi città (in particolare, oltre a Francoforte, Berlino, Monaco di Baviera, Amburgo, Düsseldorf) quello che ha messo a segno i rincari maggiori. A Berlino, un altro caso a sé, sono molti gli investitori individuali provenienti dagli altri Paesi europei. I prezzi restano in genere molto bassi rispetto alle altre capitali del Vecchio continente, anche se stanno recuperando il divario. La Bundesbank ritiene che, nelle sette principali città della Germania, le quotazioni siano ora sopravvalutate di un 25 per cento.
La situazione è ben diversa nel resto del Paese, con i prezzi nell’ex Germania dell’Est ancora nettamente depressi. Nel 2013, la media nazionale del rialzo, secondo l’associazione delle banche attive nel settore dei mutui, è stata del 4 per cento. Nel confronto internazionale, l’immobiliare tedesco resta uno dei fanalini di coda. Per la Banca dei regolamenti internazionali, l’incremento è stato marginale fra il 2007 e il 2013, anche se la Germania ha evitato i crolli di altri mercati. Non va dimenticato però che fra il 2001 e il 2007 i prezzi degli immobili residenziali erano scesi, mentre altrove esplodevano. Secondo uno studio comparato dell’Ocse, le quotazioni tedesche sono in media tuttora sottovalutate di un 10 per cento.
Due fattori dovrebbero contribuire, secondo gli esperti del settore, a una continuazione del rialzo: i tassi molto bassi, appunto, che dovrebbero incoraggiare anche una popolazione tradizionalmente poco incline ad acquistare la casa dove abita (la percentuale è di poco più del 40%, nettamente inferiore a Paesi come Italia e Gran Bretagna) e ancora meno incline ad indebitarsi; e l’ottima situazione del mercato del lavoro, con la disoccupazione molto bassa e i salari reali finalmente in crescita. Non va sottovalutata poi la partecipazione degli investitori esteri, per quanto limitata appunto alle grandi città, ma potrebbe trattarsi di un’ondata che, almeno per quanto riguarda gli istituzionali, è già passata.
All’allarme bolla, manca comunque una componente essenziale: il boom del credito che ha costituito l’elemento principale dello scoppio in Paesi come Spagna e Irlanda, come ricorda un’analisi del centro studi di Bruxelles, Bruegel, In quei casi è stato l’alto indebitamento delle famiglie, creato dall’acquisto di case, a trasmettere il crollo del mercato immobiliare al resto dell’economia. Secondo dati della Bundesbank, anche in un anno di mercato favorevole come l’ultimo, l’aumento dei mutui in Germania è stato appena dell’1 per cento. La stessa banca centrale tedesca ritiene che l’escalation dei prezzi non costituisca una minaccia per la stabilità finanziaria.
Alessandro Merli, Il Sole 24 Ore 3/7/2014