Cinquantamila.it La storia raccontata da Giorgio Dell'Arti

Dal neo arrivato Christian Delaire di Generali a Manfredi Catella di Hines, da Paolo Bottelli che fa da consulente per Blackstone a Massimo Caputi che ha ridato vita a Prelios, da Massimo Brunelli che guida Idea Fimit a Davide Bizzi con la sua sfida di Sesto San Giovanni, sono solo alcuni dei nuovi signori del mattone italiano, i manager a capo delle società protagoniste del risveglio del settore immobiliare.
Sì perché i segnali di ripresa del mercato immobiliare sono ormai sono evidenti.
Il dibattito tra gli esperti vede schierati da una parte quelli che sono convinti si tratti di una forte inversione di tendenza, destinata ad accelerare ulteriormente, e dall’altra quelli più prudenti, che si limitano a registrare i movimenti di risveglio. Però che il settore sia in fase di cambiamento è nei fatti. Il primo segnale forte è arrivato dal fondo del Qatar, che ha rilevato il 40% di Porta Nuova, il progetto di sviluppo di Milano. Poi è arrivato il fondo Blackstone, che ha avviato uno shopping quasi frenetico in giro per l’Italia, a partire dall’acquisto, di grande impatto mediatico, della sede di Rcs in Via Solferino, sempre a Milano.
Il cda di Risanamento ha invece finalmente dato il via alla cessione del portafoglio di immobili francesi al fondo americano Chelsfield, e in parallelo a queste operazioni sta andando in scena un piccolo valzer delle poltrone. La nomina più recente è quella di Christian Delaire a ceo di Generali Real Estate, il più grande gruppo italiano operante nel settore, presente in 11 paesi con più di 28 miliardi di asset in gestione. Delaire è solo uno dei manager protagonisti del settore immobiliare italiano, che tra sgr e società di sviluppo offre una schiera di manager preparati e soprattutto mediamente più giovani rispetto ai colleghi di altri settori. Una delle prime urgenze di cui si dovrà occupare Delaire sarà quella di trovare un numero uno per la sgr di Generali e per CityLife, il progetto di sviluppo che sta sorgendo nel quartiere ex Fiera di Milano. Entrambe le posizioni erano precedentemente occupate da Giovanni Paviera che però, preso nel giro di valzer delle poltrone, da poche settimane ha lasciato il gruppo triestino (e quindi entrambi gli incarichi) per traslocare in Fintecna Immobiliare, del gruppo Cassa Depositi e Prestiti. CityLife però è solo uno dei grandi progetti di sviluppo immobiliare di Milano.
Altra società in grande fermento è Hines Italia, guidata da Manfredi Catella, che sta ormai completando la realizzazione del progetto di Porta Nuova-Garibaldi, nel quale come detto nel maggio 2012 ha fatto il suo ingresso il fondo del Qatar. A testimonianza però del fermento del settore, pochi giorni fa Unipol Sai ha esercitato l’opzione di uscita dalla sgr di Hines Italia, e nell’operazione lo stesso Catella è salito dal 10% al 28,8% della società di gestione. Altro giro per Milano, altro progetto di sviluppo, altro immobiliarista in ascesa. Si tratta di Davide Bizzi che ha da poco dato vita a Milanosesto, società che si sta occupando dello sviluppo del quartiere di Sesto San Giovanni sulle aree delle ex acciaierie Falck, progetto da 1,4 milioni di metri quadri. Milanosesto ha da poco rinnovato il cda, e tra i consiglieri ha fatto il suo ingresso Valter Mainetti che è anche pronto a far entrare la sgr di Sorgente nell’azionariato di Milanosesto. Tra le idee di Mainetti, patron di Sorgente, c’è quella di quotare la sua società, tanto che ha già nominato advisor e global coordinator per studiare il progetto. Bizzi dal canto suo nelle ultime settimane ha lavorato a stretto contatto con Intesa Sanpaolo, con l’istituto che da una parte investirà altri 68 milioni in Milanosesto (attraverso la sottoscrizione di particolari strumenti finanziari partecipativi) e dall’altro ha fatto da paciere e da arbitro nella querelle con Risanamento. Ed ecco l’altra società, guidata da Claudio Calabi, che negli ultimi anni è stata protagonista del real estate italiano e cui, dopo il via libera alla cessione degli asset parigini, resta da portare a termine lo sviluppo di Milano-Santa Giulia, a sud-est di Milano. Chi dovrebbe occuparsene? Il tentativo dovrebbe farlo Idea Fimit, che da mesi sta trattando con i vertici di Risanamento per definire i dettagli dell’operazione. A capo di Idea Fimit (una delle principali sgr italiane, controllata da Dea Capital) siede Massimo Brunelli, che però secondo alcune indiscrezioni ad aprile (scadenza naturale del suo mandato) potrebbe lasciare la società. In precedenza alla guida di Idea Fimit c’era Massimo Caputi, che invece ora è il socio di riferimento di Prelios, la ex Pirelli Real Estate, che Caputi ha deciso di rilanciare, facendosi affiancare da Sergio Iasi, nominato amministratore delegato della stessa Prelios. Le grandi manovre sono di casa anche nella ex controllata della Bicocca, che il 25 marzo potrebbe già portare all’attenzione del cda il progetto di integrazione industriale con Fortress. Nel dettaglio, il primo passo dovrebbe essere la fusione tra Prelios Sgr e Torre Sgr che darebbe vita a un player da oltre 7 miliardi di fondi gestiti, poi la fusione tra Italfondiario e Prelios Credit Servicing con la creazione di una piattaforma di maggiore volume per la gestione dei crediti in sofferenza, i cosiddetti non performing loan. Nel frattempo, i due player internazionali Axa e Orion si contendono il fondo Olinda (che ha in bilancio asset per 400 milioni) a testimonianza del ritorno di interesse anche per i fondi quotati. A proposito di questi ultimi, e di Torre Sgr (società guidata da Francesco Colasanti), sul mercato è stata lanciata un’opa sul fondo Unicredito Immobiliare Uno (gestito appunto da Torre) da parte di Gwm Group ed Eurocastle, mentre Blackstone ha messo nel mirino (lanciando a sua volta un’opa) il fondo Atlantic 1 gestito da Idea Fimit.
Tante partite e tanti attori che si incrociano, legate dal fatto che secondo diversi gruppi stranieri i prezzi del mercato immobiliare italiano sono ormai convenienti. Ne è convinta di sicuro Blackstone che avvalendosi della consulenza della Kryalos di Paolo Bottelli solo negli ultimi 12 mesi ha chiuso operazioni per più di 1 miliardo. Nel periodo il fondo ha rilevato tra gli altri il Franciacorta outlet per circa 130 milioni, gli immobili di via Solferino di Rcs per circa 120 milioni e i portafogli di Axa Real Estate e di Aberdeen Asset Management per circa 170-200 milioni ciascuno. L’ultima operazione, riguardante 18 centri di logistica nel Nord e Centro Italia, è stata eseguita con lo stesso schema con cui è stata portata a termine quella con Rcs, ovvero acquisto attraverso un fondo immobiliare gestito da Bnp Paribas. Quest’ultima è molto attiva nel mercato real estate italiano, la cui divisione è guidata da Cesare Ferrero. Per quanto riguarda invece Axa (la cui divisione immobiliare gestisce asset per circa 45 miliardi di euro), tra i pretendenti del fondo Olinda, guidata in Italia dal giovane Riccardo Dallolio che non fa mistero di avere intenzione di crescere nel nostro Paese, anche se in modo selettivo perché il manager è tra quelli convinti che la ripresa del settore sarà lenta. Axa però è solo uno dei gruppi stranieri più attivi. Ma molti grandi investitori esteri stanno dando segnali evidenti che indicano come sia stato messo nel mirino, in generale, il Sud Europa, intendendo non solo l’Italia, ma anche la Spagna e il Portogallo.
Ma Axa è solo uno dei gruppi stranieri più attivi. Molti grandi investitori esteri stanno dando segnali evidenti di un forte interesse, in generale, per il Sud Europa, intendendo non solo l’Italia, ma anche la Spagna e il Portogallo. Un dato oggettivo? Fitch poche settimane fa ha promosso Fabrica (la sgr partecipata da Cementir, gruppo Caltagirone) da good a high standard, segnalando così un ritorno di fiamma per il mattone made in Italy da parte dei grandi investitori esteri, fondi in testa. Fabrica Immobiliare Sgr è guidata da Marco Doglio, e gestisce 13 fondi immobiliari per circa 3 miliardi. Nel caso di Fabrica è la controllante a essere quotata, ma ci sono altre società del mattone che appartengono al listino di Piazza Affari. Tra le siiq (società di investimento immobiliare quotate) ci sono Beni Stabili, l’azienda guidata da Aldo Mazzocco (che è anche directeur general delegué di Foncière des Régions e presidente di Assoimmobiliare) quotata a Milano e Parigi, e la Igd, (controllata dalle Coop) guidata da Claudio Albertini.
La prima vanta un patrimonio superiore a 4 miliardi, composto da immobili situati nelle più grandi città del Nord e Centro Italia, prevalentemente investito nel settore uffici e retail. La seconda, che è anche stata la prima società del genere in Italia, pochi giorni fa ha catturato l’interesse nientemeno che di George Soros, che ha deciso di investire nella società immobiliare rilevandone il 5% tramite il fondo Quantum Strategic Partners, gestito da Soros Fund Management.
Altra società quotata in piena fase di rilancio è Gabetti Property Solutions (il cui azionista di riferimento è Marfin, finanziaria del gruppo Marcegaglia), guidata da Armando Borghi e Fabrizio Prete. La società, che punta a presentarsi al mercato come unico operatore in grado di offrire servizi immobiliari a 360 gradi, ha da poco portato a termine un aumento di capitale da 19 milioni, e nel 2013 prevede di tornare in positivo sia in termini di margine lordo che di risultato operativo. Infine, tra le quotate, c’è Aedes (oggi guidata da Giuseppe Roveda) dalla quale il mercato però attende novità sia dal punto di vista industriale che sul versante finanziario, visto che da tempo sono in corso colloqui con le banche per una ristrutturazione del debito, che a fine gennaio ammontava a circa 430 milioni.
Fin qui abbiamo parlato di gruppi privati, ma una parte importante del settore immobiliare italiano gravita attorno all’Agenzia del Demanio, guidata da Stefano Scalera, che ha appena lanciato l’asta online per la vendita di cinque beni di proprietà dello Stato, situati in Friuli Venezia Giulia, Marche, Puglia e Veneto. E si tratta solo del primo di quattro bandi che verranno pubblicati nel 2014 nell’ambito delle dismissioni di immobili di proprietà dello Stato. Su un altro fronte, Invimit, la sgr dello Stato sulla cui plancia siede Elisabetta Spitz (in precedenza numero uno del Demanio) in febbraio ha ricevuto l’autorizzazione da parte del ministero dell’Economia alla creazione dei primi tre fondi, e alla costituzione del fondo di fondi che permetterà a Invimit di investire nelle newco create da Regioni, Province e Comuni per valorizzare i rispettivi asset immobiliari.

MANUEL FOLLIS