Cinquantamila.it La storia raccontata da Giorgio Dell'Arti

Sicurezza e qualità. Sono i due "mantra" che contraddistingueranno il 2014 per il settore immobiliare, un anno che si prospetta come migliore rispetto al recente passato del mattone. È quanto sottolinea Pwc nell’annuale outlook Emerging trends Europe.
La fiducia è tornata, se è vero che il 54% degli operatori intervistati si considera positivo per l’anno appena iniziato. Una fiducia trasversale a tutti i settori del real estate, dal residenziale al retail, ma che va misurata sui diversi Paesi. Ancora una volta la polarizzazione è forte tra un Nord Europa dinamico, con un’economia in crescita, e un Sud del continente che pur mostrando occasioni d’acquisto, soprattutto per gli investitori opportunistici, deve fare ancora i conti con la crisi economica prima ancora che immobiliare. Dove l’economia va bene i residenti comprano casa, e trovano i finanziamenti per farlo, gli investitori impegnano capitali e gli sviluppatori fanno ripartire i cantieri. Altrimenti la situazione rimane stagnante. Come avviene, purtroppo, in un’Italia ancora prigioniera dell’instabilità politica (molto percepita all’estero), della schizofrenia normativa e delle lungaggini burocratiche, concetti che ripetiamo da troppo tempo. E poco possono fare le riduzioni delle tasse sulle compravendite di prime case, quando si tenta di spremere il settore con mille altri tributi.
Ecco allora che i capitali tornano a defluire nel settore e trovare credito e finanziamento è oggi più facile, ma non in tutte le aree geografiche. E anche i progetti di sviluppo nel real estate tornano a comparire, anche qui in zone precise.
«I capitali internazionali e i fondi sovrani arrivano in Europa in maniera sempre più massiccia, a caccia di nuove occasioni dopo aver già investito negli Stati Uniti e in Asia – dice Elisabetta Caldirola, Partner PwC e Real Estate Leader Italy –, scatenando una vera e proprio battaglia per i "prime asset". Questi investitori, che cercano immobili "core", sicuri e di qualità, si trovano così a competere per acquisire immobili di pregio nelle migliori location».
Gli investitori con orizzonte a lungo termine continueranno a guardare trophy building e proprietà di primo livello a Londra, Parigi e sul territorio tedesco. La qualità è la caratteristica principale da ricercare anche in aree come la Grecia, fino a poco tempo fa escluse dall’asset allocation.
L’attività di investimento, secondo la ricerca supportata nei dati da Real Capital Analytics, è cresciuta nei primi nove mesi del 2013 del 10,5% a quota 110,9 miliardi di euro, la sola Gran Bretagna conta per 34,5 miliardi. Le attese di crescita dei valori di Jones Lang LaSalle per il 2014 sono però modeste: il 4% per gli uffici, l’1% per il segmento industriale, il 4% per il retail.
La crescita dei prezzi del mattone registrata in molte aree, soprattutto del Nord Europa, pone qualche domanda. Londra e la Germania, secondo alcuni operatori intervistati da Pwc, hanno raggiunto ormai un punto critico. Nella capitale inglese i prezzi delle case sono saliti del 10-12% nell’ultimo anno, in alcune zone anche del 15% in pochi mesi (dati di Scenari Immobiliari). È anche per questo motivo che alcuni mercati secondari tornano in auge. «Si tratta però di una scelta obbligata – continua Caldirola – visto che l’offerta nel real estate aumenta molto lentamente mentre la domanda è cresciuta in maniera considerevole». Qualche investitore sceglie allora Stoccarda piuttosto che Monaco, che offre al momento rendimenti più elevati, oppure Manchester invece di Londra, ormai molto cara. Anche in Polonia, che è rimasta fuori dalla crisi per i fondamentali buoni dell’economia, gli investimenti si spostano da Varsavia a Cracovia.
Un altro tema rilevante è l’agenda «green». Il 75% degli intervistati ammette di tenere conto nei propri investimenti dell’efficienza energetica e della sostenibilità ambientale. «Un dato importante visto che il 40% delle emissioni di Co2 proviene proprio dall’immobiliare – dice l’intervistata –. Oggi il grado A non è più "nice to have" ma "must to have", una caratteristica imprescindibile che diventa elemento di business per trovare tenant, e di alto livello».
Questo il panorama europeo, che nella classifica di Pwc sulle prospettive per il 2014 delle capitali europee vede prima Monaco, seconda Dublino, terza Amburgo, seguite da Londra, Zurigo, Istanbul, Copenaghen, Stoccolma e Francoforte (tra le prime dieci).
Ma cosa accade in Italia? Se si guarda sempre alla classifica di Pwc si evince che Milano è situata al 21esimo posto (16esimo l’anno scorso) e Roma al 24esimo (21esimo nel 2013). Ma queste posizioni vanno spiegate con il fatto che la scorsa ricerca era stata effettuata pochi giorni dopo l’insediamento del Governo Monti, nel quale gli operatori esteri avevano riposto elevata fiducia. Milano sta comunque tornando ad essere interessante, soprattutto in attesa degli effetti positivi che l’Expo 2015 potrebbe portare con sè. «Resta pur sempre una seconda scelta – dice ancora Caldirola –, per via della minor trasparenza e della limitata liquidità che caratterizza il nostro Paese. È difficile, poi, che in Italia si trovino investimenti di dimensioni tali da attirare i fondi sovrani. La ripresa fragile fa il resto». Per questo motivo l’Italia resta a metà del guado, e anche il settore residenziale non dovrebbe recuperare tutte le posizioni perse. E il segmento dello sviluppo rimane bloccato perchè la domanda è inesistente.

PAOLA DEZZA