Gianfranco Di Rago, ItaliaOggi 2/12/2013, 2 dicembre 2013
NUDA PROPRIETÀ, VENDITE BOOM
Aumentano le vendite della nuda proprietà. Sono soprattutto gli anziani a riservarsi l’usufrutto delle proprie abitazioni per avere in cambio della liquidità che permetta loro di vivere con maggiore serenità l’ultima parte della propria vita, ma il fenomeno è man mano diventato più generale e riguarda soprattutto le grandi città, con un aumento del 12,5% nei primi dieci mesi del 2013 rispetto al medesimo periodo dello scorso anno.
Lo rivelano due distinti studi condotti rispettivamente da Confabitare, Associazione proprietari immobiliari, e Immobiliare.it, che offrono un interessante spaccato dell’evoluzione del mercato delle compravendite.
Nel trasferimento della nuda proprietà degli appartamenti (che rappresenta il 7,3% del totale delle transazioni nel settore immobiliare) si registra un calo degli atti tra familiari (per motivi successori e fiscali) e un aumento di quelli propriamente di mercato. A vendere, nella maggior parte dei casi (soprattutto al nord e nelle città metropolitane), sono persone anziane che hanno scarsi legami con la famiglia, oppure sono privi di eredi diretti, e hanno bisogno di liquidità per continuare a mantenersi, conservando la disponibilità dell’immobile, oppure per individuare le risorse necessarie con le quali aiutare figli e nipoti alle prese con l’attuale crisi occupazionale o con difficoltà di inserimento nel mercato del lavoro.
Secondo i calcoli di Confabitare, nei primi dieci mesi del 2013 si è registrato un vero e proprio boom della vendita di immobili in nuda proprietà, con un aumento del 12,5% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. In tutta Italia ben 85 mila anziani hanno già scelto questa formula, soprattutto nelle grandi città. Si tratta essenzialmente di pensionati con un’età media di 75 anni e che percepiscono una pensione media mensile di poco superiore ai 1.100 euro. Il primato del ricorso degli anziani alla vendita in nuda proprietà spetta all’Emilia-Romagna, con oltre il 35% di aumento di questo tipo di transazioni. Seguono il Lazio, con il 12%, il Piemonte e la Lombardia con il 10%, la Toscana con l’8% e la Liguria con il 7%. Tra le città la capofila risulta essere Bologna (32% in più rispetto al 2012), seguita a stretto giro da Roma, Torino e Milano. Gli immobili interessati, secondo lo studio condotto da Immobiliare.it, sono per lo più di tipo economico e sono prevalentemente localizzati in zone semicentrali o di prima periferia, con una valore medio che oscilla tra i 142 mila euro di Napoli e i 228 mila di Roma.
Il codice civile consente al proprietario di costituire sulla propria abitazione diritti reali di godimento in favore di terzi, dall’usufrutto all’uso e all’abitazione. In questo caso il proprietario del bene rimane il medesimo ma attribuisce a terzi il diritto di farne uso. Ma è possibile anche il contrario, ovvero che il proprietario si spogli del diritto di proprietà a favore di un soggetto terzo mantenendo però in capo a se stesso il diritto di continuare a goderne. Nei riguardi del terzo acquirente si parla allora di nuda proprietà, proprio perché il nuovo proprietario si vede privato della facoltà di usare il bene, almeno fino a quanto venga meno il diritto di usufrutto/uso/abitazione che si è riservato il precedente proprietario (normalmente con il suo decesso). Il ricorso alla vendita della nuda proprietà con riserva del c.d. usufrutto consente quindi di monetizzare la cessione della casa senza perdere il diritto di abitarci e permette di mantenere la stessa qualità di vita integrata da una nuova liquidità, ottenuta senza ricorrere a indebitamenti. Dall’altra parte chi acquista ha la possibilità di effettuare un investimento a medio-lungo temine (il risparmio medio evidenziato da Immobiliare.it è ad esempio pari al 24% a Milano ma arriva al 35% a Napoli) e, inoltre, entra in possesso di un immobile senza dover pagare l’Imu, in quanto l’imposta ricade sul cedente usufruttuario.
Secondo Confabitare il fenomeno della vendita della nuda proprietà rappresenta il segno tangibile di una crisi economica che avanza sempre di più. L’appesantimento della tassazione che grava sulla casa costringe di conseguenza gli anziani a dover ricorrere alla vendita della propria abitazione. Di qui l’invito rivolto al governo da Alberto Zanni, presidente di Confabitare, a inserire nella discussione per l’approvazione della legge di stabilità attualmente in corso in parlamento una serie di provvedimenti utili per dare una risposta a questo problema.