Danilo Taino, Corriere della Sera 01/09/2013, 1 settembre 2013
PER GLI IMMOBILI PREZZI AL MINIMO
«Eh, se la nostra famiglia avesse comprato casa negli anni Settanta», si sente spesso dire. Beh, oggi sarebbe rivalutata — in termini reali, cioè tenendo conto dell’inflazione corsa tra l’inizio del 1975 e il primo trimestre del 2013 — esattamente del 30%. Non male, ma nemmeno nulla di fulminante. Altri investimenti avrebbero fatto meglio, in quasi 40 anni. Soprattutto, se un famiglia avesse comprato casa a inizio 1975 in Gran Bretagna oggi avrebbe il suo patrimonio immobiliare incrementato del 132,1% (sempre in termini reali). Stessa percentuale in Irlanda, nonostante il crollo del mercato delle case degli anni scorsi. Del 131,1% in Spagna. Del 123,2% in Francia. Del 45,6% negli Stati Uniti. In Giappone, invece, i prezzi reali sono calati, nei 37 anni, del 14,2%: lascito di due decenni di deflazione. Ma anche in Germania, nello stesso periodo, i valori sono scesi, del 6%: anche in questo mercato i tedeschi (tra i meno affascinati alla casa in proprietà) vanno per la stabilità, senza punte verso l’alto o verso il basso.
Le cifre vengono da un’elaborazione del settimanale Economist fondata su una serie di dati ufficiali raccolti nel mondo. In generale, nei Paesi ricchi il mercato della casa ha avuto un picco tra la fine del 2007 e l’inizio del 2008: poi, la crisi, originata proprio nel mercato americano dei mutui, ha provocato crolli massicci. Ciò nonostante, in alcuni Paesi i prezzi siano ancora elevati. Se si equiparano a cento i prezzi nel primo trimestre del 1975, si nota che sono saliti in modo ripido a partire dalla metà degli Anni Novanta. In Italia, sempre in termini reali, hanno toccato un picco di 159,5 nel 2008 e poi sono scesi a 130 all’inizio di quest’anno. Il picco degli Stati Uniti, a 234,2, ha anticipato tutti gli altri: è stato toccato a inizio 2006. Alcuni Paesi europei, però, nei mesi successivi hanno visto gonfiarsi i prezzi degli immobili in misura maggiore che in America: in Francia a 235,7, in Gran Bretagna a 313,5, in Spagna a 353,7, in Irlanda a 454,8. Completamente diverso l’andamento in Germania: il massimo fu toccato, a 107,8, nel terzo trimestre del 2004: da allora i prezzi medi delle case sono scesi fino a un minimo di 93,8 nel 2008 per poi risalire un po’, a 94 a inizio 2013.
Ci sono ancora bolle? Un’approssimazione per stabilirlo può essere il rapporto tra i prezzi e i redditi nello stesso Paese. Se si fa una media di lungo periodo uguale a cento, l’Italia è a 110,8, la Gran Bretagna a 111,6, la Spagna 114,8, la Francia a 131,1. L’Irlanda, che a metà 2007 era a 163,6, ora ha sgonfiato gli eccessi ed è a 91,5. Lo stesso dicasi degli Stati Uniti, scesi da 136,1 di fine 2005 a 82,8 di oggi. La Germania, che nel 1980 aveva un rapporto alto tra i prezzi delle case e il redditi, del 40% superiore alla media di lungo periodo, è ora scesa a 82,2.
La Grande Correzione immobiliare, insomma, ha percorso un tratto notevole: in alcuni Paesi è finita o è vicina alla fine, in altri è ancora in corso. In Italia non dovremmo essere troppo lontani dal punto di minima. «Eh, se la nostra famiglia avesse comprato casa nel 2014», dirà forse qualcuno tra 40 anni.
Danilo Taino