Luigi Grassia, La Stampa 17/6/2013, 17 giugno 2013
LE NUOVE REGOLE PER I CONDOMINI
Da domani, martedì 18 giugno, è in vigore la nuova normativa sul condominio. Che cosa cambia?
Le nuove regole prefigurano una rivoluzione nella vita quotidiana dei 30 e passa milioni di italiani che abitano in condominio. Una quota enorme del contenzioso nei tribunali ha origine proprio dalle liti condominiali che coinvolgono proprietari, inquilini o gli stessi amministratori che dovrebbero garantire il regolare funzionamento delle procedure.
In concreto, quali sono i punti principali delle riforma?
Partiamo proprio dall’amministratore. La durata del suo incarico è di un anno. L’incarico si rinnova tacitamente per un altro anno (e basta), salvo rinuncia dell’amministratore o tempestivo diniego di rinnovo da parte dell’assemblea.
Quali sono i requisiti per diventare amministratore?
Le regole diventano più stringenti. L’amministratore deve essere una persona che non ha subito condanne. Se si tratta di un professionista, deve essere per lo meno diplomato e in più deve aver seguito un corso di formazione.
Un condomino può amministrare il condominio dove è comproprietario e dove abita?
Sì, e anzi l’amministratore del proprio condominio ha il vantaggio di non essere obbligato a seguire il corso di formazione di cui sopra.
Cambia qualcosa per quanto riguarda la morosità?
Sì, la vita per chi non paga le spese si fa più difficile per i morosi. Gli amministratori dovranno obbligatoriamente emettere decreti ingiuntivi per rientrare dai mancati incassi. Se non lo fanno, possono essere revocati dall’autorità giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino. Questa disposizione punisce l’eventuale inerzia dell’amministratore.
Il divieto di pignorabilità della prima casa stabilito dal decreto «Fare» riguarda anche i casi di morosità?
No, riguarda solo i debiti delle persone nei confronti di Equitalia.
L’amministratore deve essere assicurato?
Soltanto se lo richiede l’assemblea. In questo caso, l’amministratore deve presentare una polizza individuale di assicurazione che copra eventuali responsabilità.
Si potranno ancora portare deleghe in assemblea?
Sì, ma non potranno più essere attribuite all’amministratore. E se i condomini sono più di 20, un singolo delegato non potrà rappresentare più di un quinto dei condomini e dei millesimi.
Cambia qualcosa per lo svolgimento delle assemblee?
Saranno maggiormente formalizzate. In particolare arriverà una serie di registri, non sarà più sufficiente un taccuino per segnare le decisioni alla buona: ci saranno il registro di anagrafe condominiale, quello di nomina e revoca dell’amministratore e quello di contabilità.
Che cosa dovrà comparire nel registro di anagrafe condominiale?
Dovranno esservi riportate le generalità dei proprietari e di eventuali usufruttuari, comodatari e inquilini, con tanto di codice fiscale, residenza e domicilio; poi dovranno comparire i dati catastali delle unità immobiliari, e anche i dati sulle condizioni di sicurezza degli appartamenti.
Il condominio dovrà avere un suo conto corrente?
Sì, dove già non è stato fatto occorrerà obbligatoriamente aprire un conto corrente bancario o postale.
Che cosa cambierà invece per quanto riguarda i lavori di manutenzione straodinaria, che sono fra le questioni più spinose e dibattute nei condomini?
Per eseguire questi lavori si dovrà costituire obbligatoriamente un fondo speciale, che dovrà avere un importo pari all’ammontare dei lavori.
Questo vuol dire che bisognerà tirar fuori i soldi tutti e subito?
Non esattamente. Il fondo può essere costituito anche per gradi, in relazione allo stato di avanzamento dei lavori, se questo trova riscontro nelle modalità di pagamento previste dal contratto con l’impresa che esegue le opere. Insomma non occorrerà costituire l’intera provvista prima di dare avvio ai lavori, ma solo quella relativa al primo pagamento contrattuale previsto, e così via per i successivi stati di avanzamento.
Riguardo a questioni più attinenti alla vita quotidiana, il condominio potrà vietare di tenere animali in casa?
La questione è complessa e la risposta è «sì e no». La nuova legge prevede che i regolamenti «non possono vietare di possedere o detenere animali domestici». Il divieto non riguarda però i regolamenti contrattuali.