Cinquantamila.it La storia raccontata da Giorgio Dell'Arti

ROMA
— Vecchie liti di condominio addio. Arriva la riforma che apre ufficialmente la porta, dopo decenni di strepiti e dissidi di pianerottolo, a cani e gatti come legittimi coinquilini. E mette decisamente al bando i vicini maleducati: multe severe, fino ad 800 euro, sono previste per chi urla e fa danni. Chi viola il regolamento del palazzo avrà infatti una sanzione aumentata di oltre un milione e mezzo di volte rispetto ai miseri 0,050 centesimi chiesti sino ad ora. Mentre le perenni discussioni sulle spese di riscaldamento sono destinate a sparire visto che le famiglie calorose o in vena di risparmio potranno finalmente staccarsi dal riscaldamento comune senza lunghe attese.
Ieri, dopo 70 anni esatti, la riforma del condominio è diventata infatti realtà grazie all’ok della Commissione giustizia del Senato. Cosa cambia? La vita quotidiana di 30 milioni di italiani che vivono nei palazzi da 30 appartamenti e più, con i ben noti dissapori: si pensi che solo a causa di volatili canterini, gatti in calore o cani sospettosi, ogni anno si contano oltre 37mila liti di caseggiato. «Questa legge farà diminuire il numero delle polemiche di pianerottolo », commenta Giovanni Legnini, senatore Pd, soddisfatto primo firmatario della riforma che per sveltire le decisioni prevede maggioranze stabilite in base ai presenti in assemblea, non ai millesimi di proprietà, per installare videocamere o impianti solari ed eolici. «Segue gli italiani di oggi, che vogliono sicurezza, internet, collegamenti: Così, ad esempio, invece che aspettare l’approvazione dell’assemblea si potrà procedere direttamente a mettere la parabola, nel rispetto del decoro
del palazzo e se non si modifica l’aspetto delle parti comuni ».
Che le nuove norme chiariscano le situazioni, semplifichino con l’abbassamento del quorum le decisioni e accorcino i tempi per venire incontro agli
inquilini, è d’accordo anche il presidente della Confedilizia, Corrado Sforza Fogliani, che nella sua casa vive felice in famiglia con tanto di cane e gatto a differenza di tanti a cui era vietato.
Fino a ieri tutto era fermo al 1942, come in una fotografia seppiata. Che non teneva conto dei cambiamenti sociali e di costume: dalla scomparsa delle famiglie numerose al moltiplicarsi dei single in appartamento, dalla voglia di tecnologia alla necessità di professionisti del settore per organizzare la vita del condominio.
«Fino ad oggi un amministratore non doveva avere requisiti particolari, lo poteva fare praticamente chiunque e chi ne pagava lo scotto erano gli inquilini. Ora invece dovranno essere esperti, dei veri professionisti», commenta Francesco Costantini, che amministra nella capitale decine e decine di stabili. Il futuro amministratore dovrà infatti frequentare un corso di formazione, potrà essere licenziato se avrà commesso gravi irregolarità. Un’altra cosa è importante, secondo Alberto Zanni, presidente di Confabitare, associazione dei piccoli proprietari: «D’ora in poi ogni condominio dovrà avere il suo conto corrente che tutti gli inquilini potranno vedere in ogni momento: un passo avanti nella chiarezza dei conti».
Conti e bollette che hanno provocato negli anni discussioni a non finire all’arrivo dell’inverno. Quando parlare di riscaldamento, significava dividere scale e piani in opposte fazioni pronte a rinfacciarsi spese e debolezze. A questo proposito le cose dovrebbero migliorare, le tensioni scemare visto che chi si vuole staccare dall’impianto centralizzato potrà farlo senza dover attendere il benestare dell’assemblea
a patto di non creare danno agli altri e di continuare a pagare la manutenzione straordinaria dell’impianto.

LA STAMPA - RAFFAELLO MASCI
Cambia la vita nei condomini, grazie ad una nuova legge approvata ieri che rende più snelle le decisioni e valorizza la figura dell’amministratore qualificato. L’obiettivo del provvedimento è di intervenire sugli aspetti più controversi della vita in comune degli italiani, con regole che dovrebbero riportare ordine nei condomini. Il disco verde alla legge è stato dato dalla commissione Giustizia del Senato in sede deliberante (il testo cioè non deve passare in aula) che ha approvato la normativa così come era stata licenziata dalla Camera a fine settembre. La legge sostituisce quella del 1942 e interessa 30 milioni di italiani.

• A ciascuno la sua caldaia
Per il riscaldamento autonomo forse è stata trovata la quadratura del cerchio. Chi si vuole staccare dall’impianto centralizzato può farlo senza dover attendere il benestare dell’assemblea, ma a patto di non creare pregiudizi agli altri e di continuare a pagare la manutenzione straordinaria dell’impianto condominiale.
Questa soluzione costituisce una svolta nei rapporti condominiali dove si erano verificate situazioni paradossali: in alcuni condomini, che disponevano di un impianto centralizzato, per poter passare ad uno autonomo per ogni appartamento, veniva richiesta l’unanimità dei voti assembleari. Se mancava anche un solo voto - ed è questo il problema che molti hanno conosciuto - i singoli condomini potevano applicare una propria caldaia, ma dovevano anche pagare la quota del riscaldamento centralizzato, sia pur al minimo. In sostanza una famiglia pagava due riscaldamenti. Ora l’unanimità è soppressa. Resta, tuttavia, il vincolo di pagare le spese di manutenzione solo straordinaria dell’impianto centrale, qualora sia in uso. Il problema è particolarmente sentito negli edifici di più antica costruzione.

• Addio al veto sugli ostacoli
Le barriere architettoniche vanno eliminate, vuole la legge. Ma nei condomini è stata sempre guerra su questo punto. Ora, sancisce la nuova legge, per la messa a norma in sicurezza e per l’eliminazione delle barriere architettoniche del palazzo basterà che in assemblea siano presenti i condomini che rappresentano un terzo dei millesimi condominiali e sarà sufficiente la maggioranza favorevole del 50 più uno. Una svolta!
Prima la materia era controversa e generava un forte contenzioso condominiale, nonostante molte sentenze della Cassazione che imponevano l’abbattimento di ogni difficoltà. Le grandi battaglie tra proprietari di casa nascevano dal fatto che per votare assemblearmente questi interventi e relativa copertura di spesa occorreva ottenere il parere favorevole della maggioranza dei partecipanti all’assemblea e che fossero - a loro volta espressione di 666 millesimi della superficie abitata (art. 1136, quinto comma, codice civile). Un quorum tutt’altro che agevole da raggiungere. Per questo c’era già stata una legge del 1989 che agevolava le procedure.

• Le sanzioni diventano più dure
Più scioltezza e democrazia nel condominio non significano regole più blande. Anzi, la nuova legge introduce maggior rigore contro chi arreca danni o disturba: dalla violazione del regolamento sui panni stesi, all’innaffiamento dei fiori con ricaduta dell’acqua sui balconi altrui, dalla battitura dei tappeti fino agli schiamazzi nelle ore di riposo notturno o pomeridiano, eccetera.
Per chi viola il regolamento condominiale la sanzione è stata aggiornata: da 0,052 euro (pari a 100 lire) prevista finora, a 200 euro. In caso di recidiva si arriva a 800 euro. L’amministratore deve fare da vigile. Il testo della legge abbatte, inoltre, un altro pilastro della burocrazia inutile che gravava sugli immobili, e cioè il repertorio dei condomini. Nella precedente normativa questo registro era istituito presso ogni ufficio provinciale dell’Agenzia del territorio e doveva contenere l’anagrafe di ogni condominio comprensiva di tutte le principali delibere condominiali, i regolamenti, i bilanci e gli atti di contenzioso. Ora questo travaso di carte presso un ufficio pubblico non ci sarà più, e la cosa si tradurrà anche in un risparmio per le casse pubbliche.

• Una carica per due anni
Cambia il profilo professionale dell’amministratore di condominio. Il professionista che si occuperà di gestire l’immobile - dice la nuova legge - resterà in carica due anni, dovrà avere requisiti di formazione e onorabilità (come, per esempio, il godimento dei diritti civili) e non dovrà essere stato condannato per delitti contro la Pubblica Amministrazione.
Per quanto riguarda la sua preparazione, dovrà avere almeno la maturità, aver frequentato un apposito corso e, ove sia richiesto dall’assemblea, stipulare una speciale polizza assicurativa a tutela dai rischi derivanti dal proprio operato. Potrà essere licenziato prima della fine del mandato qualora abbia commesso gravi irregolarità fiscali o non abbia aperto o utilizzato il conto corrente condominiale. Dovrà indicare quanto chiede come compenso alla nomina.
In caso di un condomino moroso, potrà procedere con l’ingiunzione senza chiedere una preventiva autorizzazione dell’assemblea e comunicare ai creditori i dati di chi non paga. Se la mora dura più di 6 mesi, dovrà sospendere il condomino debitore dalla fruizione dei servizi comuni.

• Sì ai gatti no ai serpenti
La metà delle liti condominiali muovevano dalla presenza di animali domestici. Ora - dice la nuova legge - il regolamento non potrà «vietare di possedere o detenere animali domestici». Però attenzione all’aggettivo «domestici». Il boa smeraldino - per dire - può trovare una legittima opposizione da parte dei vicini di casa.
Questa norma sugli animali, comunque, era molto attesa perché stabilisce un diritto ad avere animali da compagnia, cosa che prima non era espressamente sancita. La scelta dei senatori è stata molto apprezzata dalla capofila degli amici degli animali in parlamento, la deputata del Pdl (ed ex ministra) Michela Brambilla: «Un passo avanti importantissimo per tutelare milioni di italiani che vivono con animali d’affezione - ha detto la parlamentare -. Ringrazio i colleghi senatori per aver assicurato un rapido completamento dell’iter di riforma del condominio, confermando il testo approvato a Montecitorio. Viene così esclusa - ha aggiunto - la possibilità di imporre al proprietario di casa una limitazione ingiustificata, peraltro senza nulla togliere ai diritti di tutti gli altri».

• Il diritto a un sito Internet
L’ amministratore ha grandi responsabilità, ma proprio per questo dovrà premunirsi sia da eventuali diatribe con i condomini che da danni oggettivi arrecati alla struttura.
Per questo la nuova normativa sui condomini, impone che l’amministratore, all’atto di accettare il proprio incarico, sottoscriva una polizza assicurativa, a carico dei condomini, che copra la sua responsabilità civile e gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.
Come fanno altri professionisti - per esempio i medici - anche l’amministratore condominiale potrà sentirsi più tutelato nell’esercizio della sua attività.
La medesima legge agevola la costituzione di strutture e reti tecnologiche che possano giovare sia alla trasparenza nella gestione condominiale, sia alla fruizione di servizi on line da parte di tutti gli abitanti di uno stesso edificio. Per questo si dice che l’assemblea dei condomini può disporre la creazione di un sito internet del condominio, ad accesso individuale e protetto, per consultare tutti gli atti e i rendiconti mensili. Similmente si possono trovare delle formule di condivisione del web attraverso aree wi-fi a cui potersi riferire mediante delle password personali.

• Cambia la logica dei millesimi
La guerra delle assemblee viene derubricata a semplice battaglia. Il quorum per prendere le decisioni più importanti verrà abbassato per tutti gli ambiti di decisione e sarà pari alla maggioranza degli intervenuti in assemblea a patto che rappresentino almeno la metà dei millesimi. Tanto basterà - per esempio - per deliberare l’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni dell’edificio. Uguale il quorum per deliberare l’installazione di impianti per la produzione di energia eolica, solare o comunque rinnovabile, anche da parte di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune. Stessa maggioranza anche per decidere in merito all’attivazione, a cura dell’amministratore e a spese dei condomini, di un sito internet del condominio, ad accesso individuale protetto da una password.
Basteranno i quattro quinti dei consensi, infine, per il cambio di destinazione d’uso dei locali comuni. Potranno impugnare le delibere assembleari, per annullarle, anche i condomini che si sono astenuti. Mediazione obbligatoria in caso di controversie.

BRUNO GAMBAROTTA SULLA STAMPA
L’ altro giorno Angelino Alfano ha esortato i suoi a escludere dalle liste per le prossime elezioni quei candidati che «non sarebbero neanche in grado di farsi eleggere amministratori di condominio». Ha fatto bene perché almeno 100 degli attuali parlamentari non avrebbero i requisiti richiesti dalla nuova legge che prevede il godimento dei diritti civili, il diploma di scuola media superiore e la sufficienza all’esame finale di un corso di formazione.
Mi consenta l’onorevole Alfano di rovesciare il suo ragionamento: per intraprendere la carriera politica il candidato deve aver prima esercitato la funzione di amministratore di condominio per almeno due anni; è in quelle assemblee che si tempra il carattere, la pazienza e il talento a mediare del futuro leader. L’assemblea di condominio è un campo di forze in continuo mutamento, un palcoscenico sul quale i condomini incarnano un ruolo e mettono in gioco la loro autorevolezza, svelando il loro carattere; stupisce che nessuno ancora ne abbia tratto lo spunto per ambientarvi una sitcom tv, sul genere di «Camera Caffè».
L’assemblea, convocata alle 4 del mattino in prima convocazione e, «prevedendosi deserta la prima», alle 18 in seconda convocazione, è rimasta l’unico ambito in cui ci si interpella con il titolo (dottore, professoressa, geometra, contessa, eccetera). E’ una recita dove non manca mai un passaggio che potremmo definire «l’impuntatura» da parte di uno dei presenti che la giustifica con una di queste due frasi: «Per me è una questione di principio» oppure «Non lo faccio per me ma per i miei figli che un giorno erediteranno l’appartamento». A questo punto l’amministratore cerca l’appoggio di qualcuno dei presenti, magnificandone la competenza: «Sentiamo il parere dell’architetto (o dell’avvocato, o del giudice, o del colonnello) che è un’autorità riconosciuta nel suo settore».
I condomini si dividono in due categorie: quelli che patiscono l’assemblea come un penoso dovere e ne farebbero volentieri a meno e quelli che la vivono come un appuntamento eccitante; conosco gente che colleziona appartamenti solo per moltiplicare l’occasione di partecipare alle assemblee, fare le pulci voce per voce ai preventivi, contestare il numero di lampadine sostituite, suggerire nuovi fornitori che fanno prezzi stracciati. Costoro fino a ieri si dedicavano per tempo alla caccia delle deleghe dei riottosi. Ora con la nuova legge si cambia; il quorum è abbassato, è pari alla maggioranza degli intervenuti (quindi niente deleghe) che rappresentino almeno la metà dei millesimi; ergo, anche con la totalità degli aventi diritto, con 251 millesimi si può decidere per esempio l’installazione di impianti eolici o pannelli solari o cascatelle d’acqua per impianti idroelettrici, «anche da parte di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra superficie comune».
Che bella frase! Cosa vorrà dire? Io godo del lastrico solare? O sono frigido? La risposta me la darà questo legislatore che padroneggia da maestro la lingua italiana? Per decidere l’eliminazione di barriere architettoniche è sufficiente la maggioranza di 50 più uno di un terzo dei millesimi presenti in assemblea. Con tutti presenti, bastano 334:2=167 millesimi per far passare la delibera. Manca solo il premio di maggioranza, 100 millesimi per la coalizione di condomini che ne ha di più. Ci attendono assemblee roventi, bisognerà essere presenti anche con 40 di febbre.
In compenso la legge incoraggia l’allestimento di un sito Internet del condominio, con accesso individuale e protetto, per poter consultare i rendiconti, le fatture, i preventivi. Sarà solo un primo passo, poi ci metteremo le foto scattate di nascosto al condomino che non fa la raccolta differenziata; invece di perdere tempo a conversare con il vicino di pianerottolo lo incontreremo sul web, e chatteremo allegramente.