Eugenio Benetazzo, http://www.eugeniobenetazzo.com/comprar-un-piso-al-banco.htm, 19 ottobre 2012
Continuo a ricevere richieste di supporto e di approfondimento su come si compra un immobile in asta giudiziaria in Italia e soprattutto, se in considerazione di quanto precedentemente rappresentato con un altro redazionale, sia effettivamente conveniente
Continuo a ricevere richieste di supporto e di approfondimento su come si compra un immobile in asta giudiziaria in Italia e soprattutto, se in considerazione di quanto precedentemente rappresentato con un altro redazionale, sia effettivamente conveniente. Voglio rispondervi rappresentando attraverso una istantanea il desolante quadro che caratterizza il mercato immobiliare spagnolo. Sappiamo fino alla nausea ormai come la Spagna stia rappresentando la prossima Grecia e di come questa nazione abbia ricreato le condizioni ideali attraverso le pregresse politiche del credito per innescare una bolla immobiliare senza precedenti. Inutile più di tanto dilungarsi sul processo di riassetto bancario che ha caratterizzato il settore delle cajas spagnole attorno alla Caja de Madrid che ha portato alla nascita del gruppo Bankia: lo scopo principe è stato mettere in condizioni tale nuova entità di poter attingere al FROB (Fondo de reestructuración ordenada bancaria) ovvero una sorta di fondo salva banche istituito dal Governo Spagnolo nato per dare supporto alle fusioni di piccole banche locali al fine di contenere la loro instabilità e debolezza finanziaria. Per chi non lo sapesse oggi in Spagna abbiamo banche che hanno una disponibilità di immobili da vendere o smobilizzare superiori persino a quelle delle agenzie immobiliari tradizionali. Alcune di queste banche hanno avviato vere e proprie attività di marketing virale volte a far conoscere le opportunità del mese in occasione: ad esempio, il Banco de Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA) ha il programma “Comprar tu casa en 2012” pubblicizzato attraverso il sito www.bbvavivienda.com in cui possono essere individuate molte opportunità targetizzando la ricerca per le zone del paese cui si è interessati (letteralmente precios muy atractivos y repartidos por todo el territorio espanol). Vista la criticità di riuscire ad essere finanziati e poter accendere un mutuo, al momento attuale in Spagna l’unico modo quasi sicuro per acquistare un appartamento confidando nell’erogazione del finanziamento necessario al suo acquisto (anche al 100%) rimane purtroppo proprio quello di acquistare un immobile proposto da una banca spagnola (da cui il titolo di questo redazionale, in spagnolo: comprar un piso al banco). Una delle possibili exit strategy che ha la Spagna per risanare la propria economia, almeno per quello che concerne la bolla immobiliare ed il panorama bancario, è copiare dagli Stati Uniti la proposta di istituire una Bad Bank (Banco Malo) che assorba i famigerati asset immobiliari tossici dai bilanci delle cajas. Questa operazione, sempre più probabile, si stima possa danneggiare ancora il mercato immobiliare, che in forza di questa soluzione, potrebbe subire ulteriori cadute di prezzo nell’ordine del 20-30%. Per questa motivazione e rischio di mercato vendere immobili di proprietà si è trasformata in una priorità cruciale. Per incentivare e spingere il più possibile le vendite di queste “viviendas” si offrono condizioni mai viste prima: finanziamenti al 100% (in alcuni casi anche senza garanzie), assenza di oneri di trasferimento della proprietà, piani di ammortamento anche a 50 anni, elevata possibilità di scelta anche all’interno di uno stesso contesto residenziale ed infine flessibilità sia nel tasso di interesse che nella definizione della quota capitale di ogni rata. Nelle grandi città e nella Spagna Meridionale sembra tutto adesso molto conveniente (todo mas barato): i prezzi sono scesi anche del 40% dai massimi dell’agosto 2007. Le zone costiere del Mediterraneo sono considerate una grande opportunità, persino le isole Baleari e le Canarie hanno subito contrazioni nell’ordine del 30%. Le compravendite sono in discesa continua da oltre 18 mesi, ma hanno iniziato ad accentuare la discesa: colpisce in mezzo a tutti questi dati il fatto che una compravendita su due è riferita ad appartamenti nuovi mai abitati. Il mercato infine con le relative opportunità potrebbe diventare ancora più frizzante ed interessante qualora la proposta politica di Izquierda Plural (una sorta di sinistra democratica) venisse accolta nei prossimi mesi: sostanzialmente si desidera obbligare le cajas che hanno ricevuto aiuti finanziari dal FROB a non poter escutere le ipoteche nei confronti di chi è impossibilitato di rimborsare un mutuo, concedendo allo stesso una moratoria di un anno onde poterlo vendere con calma sul mercato o per consentirgli di allungare la durata del piano di ammortamento, diminuendo quindi l’impegno finanziario mensile.