Cinquantamila.it La storia raccontata da Giorgio Dell'Arti

È stata in assoluto l’asset class immobiliare più ricercata lo scorso anno. E quest’anno, anche se in fase discendente, il settore del real estate legato allo shopping mantiene in Italia lo scettro di re per appeal. Continuando a muoversi in crescita sia sul fronte dello stock sia su quello della domanda. Il Nord rimane il mercato target per i nuovi player e la meta prescelta soprattutto se si parla di high street, cioè le del lusso: questo segmento è il più difensivo nell’ambito del retail e i rendimenti non superano il 5,25% contro il 5,5% dell’office prime. Da sottolineare che si tratta di un mercato con transazioni di valore più contenuto rispetto ai centri commerciali, pertanto di più facile realizzazione, e dominato dai privati locali.
Milano rimane la piazza dominante su tutti i fronti, tanto per i brand del lusso quanto per le catene internazionali. L’affitto di un negozio di lusso costa in media 4mila euro al metro quadrato all’anno (3.500 nella Capitale). Canoni sui quali non pochi operatori temono un imminente rialzo a causa della pressione dell’Imu richiesta per i negozi.
Ma quali sono le caratteristiche in grado di trainare la domanda di acquisto di spazi retail da parte degli investitori, italiani e internazionali, e la richiesta di negozi da parte dei grandi retailer e dai singoli brand di alto livello? «Il nostro Paese è tra i più conosciuti a livello mondiale per le grandi firme – spiega Claudia Boni, chiamata a inaugurare la nuova divisione High Street di Cbre –. Sul fronte immobiliare i centri cittadini ricchi di storia, di cultura e di arte sono dei veri e propri shopping mall a cielo aperto, dove il commercio qualificato potrebbe contribuire a valorizzare palazzi ed edifici storici oggi in degrado». Boni, che è stata a capo dello sviluppo e della gestione immobiliare di Gruppo Coin, guida oggi Boni consulting: nella sua filosofia i centri storici devono essere teatro di alleanze tra pubblico e privato e non di lotte, come purtroppo accade ora troppo spesso.


MILANO

per via monte napoleone affitti da 800mila € l’anno


Si tratta in assoluto della prima meta in Italia per tutti gli attori che ruotano attorno al segmento retail, dagli investitori immobiliari ai grandi brand del lusso, fino ai consumatori finali e ai turisti fashion-addicted.
Via della Spiga, Corso Venezia, via Monte Napoleone e via Sant’Andrea sono le location dove i top brand e i flagship store più alla moda si sfidano per avere vetrine in vista. Più commerciali sono, invece, corso Buenos Aires, corso Vittorio Emanuele, via Torino.
In Via Monte Napoleone, la metratura tipica di un negozio di lusso si aggira sui 250-300 metri quadrati e il canone di affitto si attesta, indicativamente, intorno a 800mila-1,2 milioni di euro. Una cifra consistente per alloggiare nelle vie più battute da chi fa shopping. Più economica, nell’ambito delle top location, via Spiga dove il canone scende a 600.000-1.000.000 di euro e la metratura degli spazi commerciali varia tra cento e 250 mq. Via Monte Napoleone è lunga 700 metri e vi trovano alloggio oltre 90 store del lusso, via Spiga ne ospita invece una settantina. Gli store di corso Vittorio Emanuele sono più ampi (da 300 a 2mila metri quadrati), hanno le insegne dei brand amati dai più giovani e costano mediamente all’anno 300-600mila euro di affitto.
Ma oggi l’attesa è tutta per la proposta di Altagamma, che ha chiesto al Comune di riqualificare la Galleria Vittorio Emanuele II per renderla un vero salotto del lusso.


ROMA

per uno spazio di lusso 3.500 euro al metro


Negli ultimi anni la Capitale, che accoglie enormi flussi di turisti a caccia di shopping oltre che di bellezze storiche, ha vissuto un profondo rinnovamento dei retailer nelle vie del lusso. Tanto che la domanda di spazi di alto livello per i brand italiani e internazionali ha registrato una continua crescita, tale da spingere quasi a zero il tasso di sfitto e mettere sotto pressione i canoni di locazione.
L’interesse è cresciuto per esempio per via Borgognona, location che in passato aveva perso appeal e che evidenzia costi di affitto più contenuti rispetto ad altre vie. La location di gran lunga più costosa in città è via Condotti, che ospita i top brand del lusso italiani ed esteri, dove indicativamente l’affitto medio annuo ammonta a 700-900mila euro con spazi che variano da 100 a 600 metri quadrati. Segue a breve distanza piazza di Spagna con affitti che partono indicativamente da 600mila per arrivare a 800mila euro. I costi scendono a 300-400mila euro in via Borgognona, per diminuire ulteriormente in via Frattina e in via del Corso.
In piazza San Lorenzo in Lucina, invece, il celebre marchio Louis Vuitton ha aperto una vera e propria "maison" nell’ex cinema Etoile.
Anche Roma registra come nuova tendenza del mercato la ricerca da parte delle proprietà di accordi con i tenant anche attraverso partnership che esprimono una compartecipazione al business e la disponibilità dei proprietari alla ristrutturazione.

NAPOLI

la strada più elegante è la storica via filangieri


Il centro storico della città è uno dei maggiori per estensione in Italia (1.700 ettari) ed è patrimonio dell’Umanità per l’Unesco: oltre 1,8 milioni di turisti visitano la città ogni anno. Numerosi gli shopping center aperti nel corso degli ultimi anni, mentre il segmento High street è dominato da famiglie di investitori locali e il franchising è la metodologia applicata per penetrare nel mercato.
La destinazione principale è il cosiddetto salotto di Napoli tra via Calabritto, piazza dei Martiri, via dei Mille e via Filangieri. Un’area che raggruppa le vetrine dei grandi marchi italiani e internazionali, da Cartier a Damiani, da Louis Vuitton a Giorgio Armani e Tod’s. Piazza dei Martiri ha spazi da 150 a 400 metri quadrati, con affitti indicativi compresi tra 300mila e 400mila all’anno. Stessi costi e medesime metrature in via Calabritto, mentre in via Chiaia, che collega il Vomero a via Toledo, e che ospita il celeberrimo negozio Marinella, i prezzi di locazione scendono tra 100mila e 160mila euro; gli spazi vanno da 200 a 800 metri quadrati e sono location di brand più commerciali.
Se si punta a via Filangieri, una delle vie più chic con antichi palazzi storici, bisogna prepararsi a spendere affitti di 160-300mila euro per negozi da 200 a 400 mq. Qui, come in altre realtà, Cbre auspica l’intesa tra privati ed enti locali per il recupero delle bellezze italiane con l’obiettivo comune di rendere più apprezzabili le vie dello shopping.
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FIRENZE

le griffe di lusso affollano via strozzi


Città fra le più importanti d’Italia per storia, culla del Rinascimento e del sapere, Firenze ospita non pochi monumenti di grandissimo pregio. E proprio le vie che fanno da passaggio per arrivare ai monumenti e ai musei cittadini si sono negli anni sviluppate tanto da diventare le più commerciali. Questo ha fatto sì che il commercio risenta in modo particolare dell’influenza turistica. Il centro città non ha un’alternativa nella periferia e, con tutte le vie pedonali, è il vero cuore commerciale della città.
In passato le vie cittadine più importanti per il commercio erano Via della Vigna Nuova e Via de’ Tornabuoni, ma negli ultimi 6-7 anni si è assistito a un progressivo svuotamento di via della Vigna Nuova a favore dei negozi che sono posizionati in via Strozzi, oggi considerata in assoluto la via principale del lusso a Firenze, con un tasso di vacancy (sfitto) nullo e i valori di locazione maggiori.
Qui un privato nel 2011 ha acquistato per 30 milioni di euro il negozio occupato da Fendi e Louis Vuitton, ceduto dalla Fingen della famiglia Fratini.
Via de’ Tornabuoni, che ha perso un po’ di prestigio rispetto al passato, presenta un tasso di sfitto intorno al 10%, pur confermandosi la seconda via del lusso nel capoluogo toscano. I canoni di affitto possono arrivare fino a 500mila euro all’anno per spazi nelle vie più ricercate.

VENEZIA

il top di gamma occupa le vie intorno a san marco


Venezia sta vivendo una fase di splendore per l’arrivo di turisti d’alta gamma. Città unica al mondo per la sua peculiarità lagunare, il capoluogo veneto offre infatti ai turisti internazionali anche uno shopping a 360 gradi.
Il cuore della città è Piazza San Marco dalla quale partono tutte le vie chiamate "calle" dove sono presenti molte insegne commerciali del lusso e non, incluse diverse botteghe artigianali. Fino ad arrivare al Ponte di Rialto l’offerta commerciale è riferita solo al centro città.
Nelle vie a ridosso di San Marco le vetrine sono tutte ubicate in palazzi prestigiosi e storici. Via XXII Marzo è lunga circa 150 metri e ospita brand del calibro di Cavalli, Prada, Gucci, Tod’s, Céline e Burberry.
Campo San Moisè Lunga è lunga circa 100 metri ed insieme a via XXII Marzo è una delle principali vie del lusso di Venezia. È frequentata da un flusso continuo di turisti che qui vengono accompagnati anche dalle guide turistiche per l’acquisto del made in Italy e per un breve passaggio all’Harry’s Bar.
La zona commerciale si estende sulla terraferma di Mestre e relativa periferia. Il centro città di Mestre propone, oltre alle vie pedonali, il centro commerciale Le Barche su otto diversi livelli e promosso dalla Coin. Aperto nel 1996 conta una superficie commerciale di 12.600 metri quadrati.
PALERMO

ha cambiato proprietà l’edificio della rinascente


A Palermo via della Libertà, che collega via Ruggero Settimo a piazza Croci, è la via dedicata allo shopping di lusso. Qui trovano spazio brand come Cartier, Damiani, Hermès ma anche marchi di biancheria della casa come Frette, oltre a Pollini e Furla. Affittare uno spazio in questa location, negozi che in genere hanno dimensioni tra i 200 e i 400 metri quadrati, costa ogni anno un canone di 160-240mila euro. Meno costosa via Ruggero Settimo, dove si concentrano i marchi per giovani, con canoni di locazione compresi tra 120mila e 160mila euro.
In città nel corso del 2011 si sono concluse alcune transazioni di immobili che ospitano negozi di prestigio: lo stabile della Rinascente è così passato di mano da Prelios Sgr a Fabrica Sgr per un controvalore di 32,5 milioni di euro. La Rinascente si trova proprio in via Roma, area della città dedicata ai marchi giovani, dove uno spazio, in genere da 250 a 2mila metri quadrati, costa 120-160mila euro di locazione annua.
«Oltre Milano e Roma, che continuano a essere punti di riferimento importanti – spiega Claudia Boni di Boni consulting – ci sono anche moltissime altre città interessanti per popolazione e reddito pro capite: Palermo, come Reggio Emilia, Modena, Torino e Bari, occupa una posizione di rilievo».

PAOLA DEZZ