Marco Liera, Plus24 14/4/2012, 14 aprile 2012
L’AGENTE IMMOBILIARE VUOLE UN’ALTERNATIVA AL MATTONE
Ho 53 anni, sposato, senza figli ed eredi mentre mia moglie ha 50 anni e non lavora. Mi occupo di intermediazione immobiliare e, visti i problemi attuali, vorrei capire se posso smettere di lavorare e avere una rendita annua di 40-45mila euro. Ho 600mila euro: il 90% in obbligazioni e titoli di Stato; il rimanente 10% in azioni del settore "utility" dove generalmente vendo la call e incasso premio e cedola. Ho sei appartamenti affittati dal valore complessivo di circa un milione con rendita annua di 45-46mila euro. Vorrei iniziare a venderli per evitare eventuali problemi con gli inquilini e iniziare a comprare titoli di Stato indicizzati all’inflazione. Oltre a una casa vacanza dal valore di 250mila euro e la casa in cui vivo del valore di circa 650mila euro (e che a 75 anni conto di vendere la nuda proprietà), ho una buona copertura assicurativa e 30 anni di versamenti Inps che sicuramente sono pochi per prendere una discreta pensione. Premetto che non amo il rischio, sono ansioso e prudente. Posso vivere di rendita? Non vorrei buttare i miei risparmi in un lavoro che considero finito.
Roberto P. - (via e-mail)
- Il suo vero passaggio chiave sta nell’essersi reso consapevole dei rischi dell’investimento immobiliare. Non deve essere stato semplice per uno come lei. Chi opera in un campo in cui per lungo tempo ha percepito di aver maturato buone performance, e che per di più ritiene di conoscere meglio degli altri (non è un caso che lei abbia comprato sei appartamenti con i suoi risparmi!), ha spesso difficoltà a comprendere i rischi che ha corso. Per fare un parallelo turistico, c’è gente che mostra orgogliosamente foto in cui è ritratta in situazioni pericolose (per esempio posare vicino a un rinoceronte durante un safari in Africa). Il fatto che queste persone siano uscite indenni da queste situazioni non cancella la circostanza che abbiano corso rischi.
L’eventualità di litigare con i conduttori, probabilmente perché morosi o generatori di problemi condominiali, è sempre esistita. Soltanto che, almeno in passato, questo e gli altri rischi connessi alla proprietà immobiliare (crescente imposizione fiscale, possibile degrado della zona, manutenzione straordinaria e così via) erano offuscati dalla percezione che i valori immobiliari non potessero scendere.
Ancora adesso pare che la maggior parte dei proprietari privati continui ad avere questa percezione. Lei, invece, non soltanto giudica poco attraente la redditività attesa dell’investimento immobiliare in relazione ai rischi a esso connessi ma arriva a considerare "finito" il suo lavoro di intermediario immobiliare. Su quest’ultimo punto non ho elementi per giudicare. Trovo invece coerente che lei, investitore «ansioso e prudente», decida di vendere gli appartamenti a reddito per comprare con il ricavato titoli di Stato inflation linked.
Questa scelta strategica le permetterebbe anche di puntare con minore incertezza all’obiettivo che si prefigge: vivere di rendita.
Prendendo per buoni i suoi dati, lei può stanziare 1,6 milioni di euro di attività finanziarie per raggiungere l’obiettivo. Ipotizzando prudenzialmente di ottenere da questi attivi un rendimento reale dell’1% all’anno (proiezione non irrealistica nell’ipotesi di investimento in titoli di Stato inflation linked e assenza di default degli emittenti prescelti), lei potrebbe prelevare annualmente 40mila euro costanti in termini reali e ritrovarsi a 100 anni con un capitale residuo di 260mila euro. A quel punto potrebbe sempre contare anche sulla seconda casa (o quel che resterà) e sul ricavato della cessione della nuda proprietà della prima casa.
La strada maestra per coprire il bellissimo rischio di vivere molto a lungo (anche oltre 100 anni) sarebbe una rendita assicurativa ma viste le sue disponibilità e le sue esigenze mi sento di dire che potrebbe anche farne a meno. Sia con una polizza Vita sia con investimenti finanziari lei si espone a un rischio di controparte per un periodo potenzialmente molto lungo. In caso di evento catastrofico da qui ad allora, come potrebbe essere un default di un grande Paese dell’eurozona, non so se una compagnia di assicurazione (italiana, ma anche straniera) possa rivelarsi nettamente più sicura di un investimento diversificato in titoli di Stato.
Infine, mi auguro che lei abbia ben valutato che cosa comporti la vendita sistematica di opzioni call coperte su azioni ad alto dividendo che lei persegue. Non si tratta di operazioni necessariamente vantaggiose rispetto a una strategia "compra-e-tieni". Possono mitigare le perdite nelle fasi di declino ma impongono un tetto alle rivalutazioni che tipicamente un investitore come lei si attende nel lungo periodo.