Cinquantamila.it La storia raccontata da Giorgio Dell'Arti

«La disgrazia di un uomo è la fortuna di un altro» (detto americano).

Nel 2009 i pignoramenti e le vendite all’asta sono aumentati del 15,2% rispetto al 2008, mentre nel triennio 2007-2009 i soli pignoramenti hanno avuto un incremento del 60,5% per un ammontare complessivo di circa 130.000 case vendute all’asta (Fonte: Adusbef e Federconsumatori).

Gli aumenti maggiori si sono registrati a Reggio Emilia (32,8%), Brescia (22, 1%), Monza (20.2%), Frosinone (20,1%), Bergamo (18,3%), Roma (18,1%), Milano (15, 5%), Firenze (14,7 %), Padova (14,1%), Palermo (13,7%), Torino (12, 8%), Salerno (8,9%), Bolzano (7,7%),…

Nel primo trimestre del 2010, nella sola Milano, i pignoramenti sono stati 1.256, il 50% in più rispetto allo scorso anno. Prima del 2007 si era sempre oscillato tra i mille e i 1.500 pignoramenti l’anno.
«Se continuiamo con questo ritmo rischiamo di chiudere il 2010 oltre quota 5.000» (Roberto Bichi, presidente della terza sezione civile del Tribunale di Milano, al Corriere).
Le case messe all’asta provengono da fallimenti, mutui non rispettati, spese di condominio mai pagate, prestiti non saldati, per cui il creditore, che di solito è una banca, chiede una pubblica vendita per recuperare almeno in parte le somme spese.
Secondo l’Istat il 14,5% degli italiani proprietari di casa deve onorare un prestito sull’ immobile e il pagamento del mutuo assorbe in media il 33% del reddito familiare. Basta una cassa integrazione o qualche mese di stipendio saltato per gettare nel panico i bilanci di chi si è comperato una casa «a rate».
Secondo le rilevazioni Censis-Confcommercio, la percentuale delle famiglie che paga le rate con regolarità si è ridotta dal 62% al 51,1% (dati giugno 2009).

In Italia le sofferenze bancarie (prestiti per i quali le banche hanno registrato difficoltà consolidate nel rimborso del debito), a dicembre del 2009, ammontavano a 59 miliardi: 17,7 miliardi in più rispetto a dicembre 2008 (fonte dati Abi).

Tutti possono comprare una casa all’asta. Non c’è bisogno di nessun avvocato o di altri intermediari. Fino a pochi anni fa a beneficiare delle vendite giudiziarie erano esclusivamente i professionisti del settore, che acquisivano le proprietà immobiliari a cifre irrisorie.

Gli annunci. Oltre ad essere pubblicati una volta al mese sui quotidiani, si possono consultare almeno quarantacinque giorni prima del termine per la presentazione delle offerte presso le “cancellerie vendite immobiliari” dei Tribunali di competenza, sulle riviste specializzate e su siti internet come asteimmobili.it, astegiudiziarie.it, astagiudiziaria.com, asteannunci.it, … Questi siti contengono le ordinanze di vendita emesse dai giudici e tutte le informazioni sull’immobile messo in vendita: descrizione, indirizzo, giorno e ora dell’asta, prezzo di partenza, se l’immobile è libero o occupato e a che condizione. A volte anche planimetrie e fotografie.
Torino. Via San Secondo 60. Appartamento al 3° piano, composto da due locali, cucina e camera direttamente e bagno, oltre cantina di pertinenza al primo piano interrato. Prezzo base: € 26.350,00. Vendita senza incanto 20/09/2010. Offerte entro il 17/09/2010 alle ore 12.00. (da asta giudiziaria.com).
Milano. Via E. Torricelli, 10. Appartamento al 1° piano composto da soggiorno/pranzo con angolo cottura, camera da letto matrimoniale e bagno. Prezzo base: 137.000,00 €. Vendita senza incanto 7-10-2010, ore 15.00. (da asteannunci.it).

Roma. Via Tiziano, 108. Appartamento al 2° piano della scala A, composto da saloncino, due camere, stanzetta e servizi, oltre cantina. Prezzo base: € 500.000,00 (rialzo minimo € 15.000,00) Vendita Senza Incanto 23/09/2010, ore 10.00 (da astegiudiziarie.it).

Una volta individuato l’immobile di interesse, per prima cosa occorre prendere visione della perizia. Il documento viene redatto da un esperto, incaricato dal Tribunale e valuta l’immobile nel suo insieme, dalla zona in cui si trova, allo stato di conservazione, dallo stato di impianti e rifiniture, alla luminosità ed esposizione dei locali. Se è tutto a posto, entro le ore 12 del giorno precedente l’asta, bisogna presentare l’offerta d’acquisto (con marca da bollo da € 14,62) e relativa cauzione (di solito un assegno circolare non trasferibile). Nella domanda vanno specificati: le generalità, il codice fiscale, il nome e il numero della procedura, l’indicazione del lotto al quale si vuole partecipare, il regime patrimoniale e l’intenzione di avvalersi delle agevolazioni fiscali per la prima casa.

Poiché spesso le perizie risalgono ad anni prima e le condizioni della casa possono essere cambiate, conviene sempre andare a visitare la casa di persona. Nelle ordinanze è indicato il nome del custode, il cui compito è proprio quello far visitare l’immobile, permettendo così una valutazione reale dello stato di fatto.
Fissate sempre la cifra massima che si è disposti a spendere.
Attenzione ai prezzi di partenza troppo bassi. È possibile che all’interno dell’abitazione ci siano inquilini (in questo caso è indicata la rendita annuale dell’immobile e gli inquilini non possono essere mandati via, salvo scadenza del contratto d’affitto) oppure che le perizie risalgano a molto tempo prima rispetto all’asta. In questo caso, è possibile che in fase di rialzo, i prezzi salgano vertiginosamente. Se ci sono due immobili simili, ma con basi d’asta molto differenti fra loro, è meglio preferire quello con il prezzo base più alto: alla fine dell’asta ve lo aggiudicherete a meno, rispetto a quello con la base d’asta minore, poiché i partecipanti all’asta probabilmente saranno pochi e di conseguenza anche i rialzi saranno minori.
Le aste di luglio e settembre sono da sempre le meno frequentate.
Acquistare una casa all’asta significa risparmiare anche fino al 20%-30% rispetto al valore di mercato dell’immobile. Inoltre, si ha il vantaggio che sull’immobile espropriato e venduto all’asta viene cancellata ogni ipoteca o disposizione di pignoramento (il cosiddetto “effetto liberatorio”), si possono sanare eventuali abusi edilizi, non si pagano spese notarili o di mediazione, si può usufruire delle agevolazioni per la prima casa (dal 7% al 3% dell’imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali ridotte a misura fissa di 129,11 euro) e pagare con un mutuo. Basta prendere accordi con la banca almeno 30 giorni prima dell’asta (il finanziamento parte solo in caso di aggiudicazione).
Le vendite giudiziarie sono di due tipi: senza incanto e ad incanto. Per legge la prima vendita è senza incanto e la cauzione minima è del 10% della cifra offerta. I partecipanti presentano le offerte d’acquisto in busta chiusa alla cancelleria del Tribunale dove si svolgerà l’asta. Il giorno stabilito per l’udienza, quando il giudice aprirà le buste, se c’è una sola offerta che supera di almeno un quinto il prezzo base, la casa viene subito aggiudicata. In caso di più proposte, si procede a una gara partendo dall’offerta più alta. Se la vendita, per un qualsiasi motivo, non porta alla assegnazione della casa, si procede all’incanto: a questo punto si ricomincia da capo, bisogna presentare di nuovo la domanda di partecipazione, ridare la cauzione (in questo caso è il 10% del prezzo di base) e il giorno stabilito chi ha fatto domanda partecipa all’asta nel modo classico, con rilancio a voce. Perché un rialzo non sia presentato in ritardo, deve essere fatto entro 3 minuti dall’ultima offerta, altrimenti si procede con l’aggiudicazione all’ultimo offerente. Quando un’asta con incanto va deserta il giudice ordina la diminuzione di un quarto del prezzo.
Nelle aste con incanto, esiste una procedura denominata “il rialzo del quinto”: se nei dieci giorni successivi all’udienza qualcuno presenta un’offerta almeno di un quinto superiore al prezzo di aggiudicazione, il giudice annulla la vendita e convoca un’altra asta (la cauzione è doppia rispetto a quella prevista per l’incanto).
Trascorsi i 10 giorni, l’aggiudicazione diventa definitiva e il giudice decreta il trasferimento. Il saldo va effettuato entro 60 giorni, pena la decadenza dell’aggiudicazione e la perdita della cauzione. Oltre al prezzo dell’immobile, si devono pagare gli oneri fiscali (Iva o Imposta di registro), le spese per la trascrizione del decreto di trasferimento e la voltura catastale (circa 200 euro), più qualche decina di euro per la copia e la cancellazione delle trascrizioni.
La cauzione viene sempre restituita al termine dell’incanto all’offerente che non sia risultato aggiudicatario.
Nicolas Cage, travolto dai debiti, è stato costretto a cedere alle banche la sua lussuosa villa di Bel Air, a Los Angeles. Alla prima asta fallimentare non si è presentato nessuno, nonostante la base fosse soltanto di 10,4 milioni di dollari (poco più di 7 milioni di euro), contro i 23 pagati dal divo. Pare che a nessuno piacesse l’arredamento della casa.

Lo scorso anno, è stata messa all’asta la casa di Olindo Romano e Rosa Bazzi, gli assassini della strage di Erba. In centro, in Via Diaz 25, scala A: pianterreno, 75 metri quadrati. All’asta non si è presentato nessun offerente. All’ udienza del 30 settembre l’immobile verrà rimesso in vendita ma con un valore di partenza ribassato del 25%, da 120 mila euro a 90 mila.

Pochi mesi fa, è stata messa all’asta Villa Altachiara di Portofino, famosa per la morte della contessa Francesca Vacca Agusta. Quaranta stanze su due piani, fine Ottocento. Eliporto. Dépendence eventuale uso ufficio. Parco. Straordinaria vista mare. Maledizione compresa. Appartenuta a Lord Carnarvon, l’egittologo tormentato dal malocchio dopo aver scoperchiato la tomba di Tutankhamon e morto in circostanze drammatiche, è stata stimata dai periti del tribunale quaranta milioni di euro.

In due anni Villa Cacciarella, di proprietà di Stefano Ricucci, è stata messa all’asta quattro volte (base d’asta 24 milioni di euro). La colpa pare sia delle "presenze misteriose" che svolazzano nelle 34 stanze della dimora.
Le cartolarizzazioni sono aste giudiziarie in cui gli immobili sono messi in vendita dallo Stato o da altri Enti Pubblici. La differenza dalle normali aste giudiziarie è che gli immobili cartolarizzati sono sempre liberi e disponibili da subito. Se si vince l’asta però, oltre alla cauzione, va versato un altro 10% entro 7 giorni e il saldo deve essere pagato entro 40 giorni e non entro 60.
In America alcune agenzie immobiliari si sono inventati i «Tour della case pignorate». Per salire sul bus si paga un biglietto che oscilla tra 15 e 50 dollari, ma in un pomeriggio si possono vedere anche dieci case pignorate. Case che costano almeno 100mila dollari meno rispetto ad un anno fa.

Qualche mese fa, a Laterza (Taranto), Pietro Montrone, costruttore in pensione di 71 anni, ha sparato con un fucile calibro 20 a Nunzio Marcello Petragallo perché aveva acquistato la sua casa che era finita all’asta.

ROBERTA CAMESASCA