Cinquantamila.it La storia raccontata da Giorgio Dell'Arti

Domande e risposte: Ora il mutuo conviene? - I tassi per i mutui sono arrivati ai minimi storici: perché questo calo? Per effetto della crisi, il costo del denaro in Europa è intorno all’1%. I tassi sono molto favorevoli, quelli fissi, i migliori sul mercato, sono intorno al 4%, ai minimi di sempre anche per mutui accesi su periodi di 30 anni, un livello che negli anni passati avrebbe creato un boom di finanziamenti anche nel settore immobiliare. Ma con le incertezze sui mercati i bassi tassi non riescono a fare da volano a un mercato quasi fermo. Meglio il tasso fisso o variabile? Oggi il tasso fisso permette di assicurarsi un livello basso mai visto prima. Per chi deve scegliere ci sono anche prodotti misti che consentono flessibilità ed economicità perché permettono di passare da un tasso all’altro senza grandi difficoltà. Il variabile migliore sul mercato è a cavallo dell’1,9% per durate di 20 anni. È quindi il momento giusto per acquistare casa? Per gli esperti è il momento ideale per mettersi alla ricerca di un affare. Per le condizioni attuali del mercato c’è la possibilità di spuntare sconti rispetto al prezzo pubblicato: in media sono del 15% ma si possono ottenere condizioni migliori. Il mattone va comunque guardato come un investimento a lungo termine. I prezzi in futuro scenderanno o saliranno? Nel primo semestre 2010 c’è stato un calo del 2,5% delle valutazioni nelle grandi città. Per l’ufficio studi di Gabetti, la fine dell’anno sarà come la prima parte del 2010. La speranza degli operatori è che ci sia un riavvicinamento degli investitori al mercato dopo le tensioni sulle Borse e i timori arrivati anche ai Titoli di Stato. Per gli analisti, la ripresa dei prezzi è ancora spostata in là nel tempo e probabilmente si vedrà soltanto tra qualche anno. Il trend è dovuto anche ai prezzi che sono alti ed è difficile ipotizzare un ulteriore aumento. In pratica oggi le valutazioni sono alte in termini assoluti rispetto agli stipendi, ma la situazione è migliorata dal 2007. Quanti sono i proprietari di immobili in Italia? Oggi la quota dei proprietari di casa è intorno al 72%. A dirlo sono i recenti dati diffusi da Nomisma. Il nostro Paese conta un livello molto elevato di cittadini che sono proprietari dell’abitazione in cui vivono. I nuclei familiari che oggi abitano in una casa locata sono invece pari a 4,3 milioni. L’aumento di compravendite registrato dai dati Istat è stato più forte nelle grandi città e meno accentuato nei piccoli comuni. La vivacità crescente si è registrata soprattutto in centri come Roma, Milano e Napoli. Il mattone è ancora strumento d’investimento? Investire in immobili è sempre stata una passione degli italiani. L’andamento rilevato dall’Istat indica un ritorno per questo tipo di operazione. Secondo gli esperti, a crescere sono stati soprattutto gli acquisti fatti nelle grandi città e nei centri universitari. Questa tendenza è coerente con il tipo d’investimento nel mattone, con i piccoli investitori che tendono a privilegiare i grandi nuclei abitati o magari i capoluoghi universitari perché i rendimenti sono più alti. In questo modo sono penalizzati i piccoli comuni, però, perché rimangono esclusi dai grandi flussi di compravendite. Quanto rende oggi investire in immobili? Il settore è sempre verde. A ravvivarlo però ci ha pensato anche la nuova norma sulla cedolare secca sugli affitti perché diminuisce il gap tra rendimento lordo e netto e favorisce gli investitori. Il rendimento per chi affitta casa a studenti oggi è intorno al 5-6% lordo l’anno che con la cedolare secca scende al 4,5-5% annuo. La nuova norma introduce, infatti, una tassazione una tantum, prima invece l’imposta dipendeva dallo scaglione di reddito del proprietario. A detta degli esperti, la cedolare secca ha portato a un risparmio di un punto percentuale circa. Quanto ci guadagna chi affitta? Un immobile locato nella formula del 4+4 a una famiglie oggi rende tra il 3 e il 4% lordo annuo, che scende al 2 - 3% dopo la tassazione. Offre il vantaggio di avere un basso ricambio e probabilmente meno grattacapi, ma come nella gran parte degli investimenti, anche in questo caso la maggior tranquillità paga di meno. Perché in Italia i prezzi degli immobili non sono crollati? Nella vicina Spagna, in Gran Bretagna e negli Stati Uniti i prezzi delle case sono scesi anche del 50%. Per alcuni osservatori la discesa non è ancora arrivata al capolinea. Da noi invece il mercato è diminuito, ma senza bruschi cali. Il mancato crollo è legato alla forte cultura degli italiani per il mattone, questo fenomeno ha reso più rigide le trattative. In più la gran parte degli immobili sono di proprietà di chi ci abita. Nei Paesi anglosassoni la casa viene invece vissuta come un bene di consumo come tanti altri.

SANDRA RICCIO