Cinquantamila.it La storia raccontata da Giorgio Dell'Arti

La Cassazione a Sezioni Unite ha abbattuto un tabù: non è più necessaria l’unanimità per cambiare le tabelle millesimali di un condominio, ma basta un voto a maggioranza dell’assemblea. Lo ha fatto con una sentenza, la 18477 del 9 agosto, che pur avendo efficacia immediata solo per la causa sulla quale doveva giudicare è una fonte giurisprudenziale destinata a diventare prassi con una conseguenza clamorosa: nel caso di revisione delle tabelle sarà il condomino che si ritiene danneggiato a dover fare causa al condominio, assumendosi l’onere della prova, e non viceversa come avviene oggi.
Le modalità di revisione delle tabelle millesimali non sono solo un problema squisitamente tecnico per giuristi ma sono oggetto di controversia quotidiana nelle vita condominiale con decine di migliaia di cause che ogni anno si aggiungono all’arretrato dei tribunali civili.
Semplificando i termini della questione: il codice civile obbliga il condominio (articolo 68 delle disposizioni di attuazione) a dotarsi di tabelle millesimali che esprimano il valore delle singole unità immobiliari rispetto a quello di tutto l’edificio. Ipotizziamo un palazzo costruito oggi: se tutto l’edificio vale 10 milioni di euro e un singolo appartamento 200 mila euro il valore tabellare di quell’appartamento è di 20 millesimi; se le spese di pulizia dello stabile costano 20 mila euro all’anno, l’appartamento del nostro esempio dovrà pagare 400 euro all’anno.
E fin qui non ci sono problemi. I guai cominciano quando l’edificio viene modificato perché un condomino ad esempio chiude un terrazzo con una veranda o, peggio ancora, perché abitando all’ultimo piano del palazzo decide di costruire una struttura soprastante, come del resto gli permette sempre il codice civile. In questi casi il valore dell’immobile aumenta e quindi dovrebbe aumentare anche la quota millesimale, che in concreto, come abbiamo visto, significa la partecipazione alle spese. E qui ci si trova di fronte all’ostacolo che, senza il pronunciamento della Cassazione, sarebbe pressoché insormontabile.
Il codice civile infatti dice che per procedere alla revisione delle tabelle millesimali, se non si delibera all’unanimità, deve ricorrere una di queste condizioni: 1) un errore materiale nella redazione delle tabelle (ad esempio sono stati considerati 50 metri quadrati per un appartamento che ne misura 80); 2) quando avvenga una «notevole alterazione dei valori» dell’ unità immobiliare rispetto a quello del condominio. Il problema sta tutto nell’aggettivo «notevole»: solo un giudice può stabilirlo. Che cosa succede oggi in un caso del genere? In assemblea i condomini contestano al condomino che ha chiuso la veranda l’aumento del valore del suo immobile e gli chiedono un maggior contributo alle spese. Se quest’ultimo non è d’accordo (e perché mai dovrebbe esserlo?) non si ottiene l’unanimità e l’amministratore del condominio deve fare causa al condomino.
La revisione delle tabelle millesimali è solo una delle questioni su cui la giurisprudenza è dovuta intervenire cambiando l’interpretazione troppo rigida delle norme. Il codice civile è stato approvato nel 1942, quando gli italiani abitavano nelle grandi città quasi esclusivamente in case di affitto e i condomini erano rari e presenti quasi solo a Genova. Da allora non solo sono passati settanta anni ma è cambiato il mondo e i pochi articoli del codice dedicati al condominio non sono certo più in grado di regolamentare una realtà complessa come quella attuale. Da anni si racconta che la riforma delle leggi sul condominio è in dirittura d’arrivo: sarebbe meglio arrivarci davvero per via di leggi e non di sentenze.
Gino Pagliuca

COSA BISOGNA SAPERE -
1
Che cosa sono
I millesimi sono l’unità di misura della proprietà condominiale. Se paragoniamo il condominio ad una società, i millesimi sono le azioni e ogni condomino è un socio-azionista. Il diritto di ciascun condomino sulle cose comuni è proporzionato al valore della sua proprietà in rapporto al valore dell’intero edificio.
2
Perché si chiamano così
I millesimi si chiamano così perché il valore dell’edificio è considerato pari a mille. E quindi il diritto di ciascuno si calcola in quote millesimali. In mancanza di tabelle millesimali il condominio funziona ugualmente: le tabelle infatti agevolano i conteggi ma non modificano il rapporto tra singole proprietà e intero edificio
3
Chi li approva
In genere la tabella millesimale viene predisposta dal costruttore-venditore e inserita o richiamata nei documenti di rogito d’acquisto. Può essere anche approvata dall’assemblea e la nuova sentenza della Cassazione riguarda proprio questo aspetto. O può essere disposta dall’autorità giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino.
4
A che cosa servono
I millesimi servono prima di tutto per dividere le spese condominiali relative alle parti comuni. Ai millesimi, inoltre, si fa riferimento per determinare le maggioranze assembleari. Le differenze di valore fra le varie unità immobiliari si rispecchiano nelle tabelle millesimali: è possibile includere in un’unica espressione millesimale più unità dello stesso proprietario
5
Quando si modificano
Quando per le mutate condizioni di una parte dell’edificio si è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano. Non occorre alcuna modifica se i lavori hanno interessato parti esterne dell’edificio: l’apertura di un balcone, per esempio, non comporta cambi per le tabelle. La trasformazione di un sottotetto invece sì

GINO PAGLIUCA