Cinquantamila.it La storia raccontata da Giorgio Dell'Arti

il momento degli immobili residenziali a 5 stelle. I capitali rientrati in Italia grazie allo scudo fiscale hanno risvegliato la domanda residenziale di qualità superiore che si muove nel mercato degli immobili di "fascia alta" alla ricerca, soprattutto, del "pezzo unico" da utilizzare come residenza esclusiva. «Il mercato urbano degli immobili di extra qualità – spiega Alessandro Ghisolfi, direttore ufficio studi di Ubh – si suddivide in due categorie: case signorili e di pregio. Le prime sono riferite ad unità immobiliari che per la loro localizzazione, le caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifinitura, hanno un livello qualitativo superiore a quello delle abitazioni di tipo "ordinario". In questa categoria troviamo, ad esempio, gli appartamenti inseriti in condominio situati all’ultimo piano, per intenderci gli attici, con terrazzi e anche piccole serre o giardini d’inverno».
Sempre restando nella stessa categoria, oggi si stanno imponendo le abitazioni oggetto di ristrutturazioni particolarmente costose o con l’inserimento di arredi per la cucina e il bagno ad alto contenuto tecnologico. Le case di super qualità evidenziano condizioni di assoluto prestigio architettonico, di location e sono caratterizzate da particolari dotazioni e rifiniture da renderle in qualche modo uniche ed "esclusive". A questa categoria appartengono soprattutto le ville, inserite all’interno delle aree urbane più pregiate dei centri storici, con grandi giardini o piccoli parchi che le isola totalmente dall’esterno e che includono spesso una piscina o un campo da tennis, oltre agli spazi per i parcheggi. Tra esse vanno poi incluse tutte quelle che sono vincolate dalle Belle Arti e che racchiudono al loro interno secoli di storia, facendole diventare dei veri e propri pezzi unici. Il segmento di mercato di "fascia alta" ha resistito meglio alle turbolenze della crisi immobiliare rispetto all’immobiliare residenziale "ordinario" soprattutto per le compravendite.
Quest’anno, i prezzi dovrebbero registrare un andamento calante (’4/5%) soprattutto per gli immobili "signorili". La "fascia alta" è un segmento appannaggio di un ristretto numero di soggetti, in particolare di imprenditori e dirigenti, che giocano un ruolo di assoluto protagonismo comparendo come acquirenti sia nella categoria del "signorile" che in quella del "pregio"; seguono, poi, figure professionali come notai, avvocati, commercialisti, medici, professionisti dello sport e dello spettacolo. Una quota del mercato viene occupata da altre categorie, in prevalenza attive nel commercio.
Nelle città la domanda resta sempre molto legata alla localizzazione dell’immobile di pregio da acquistare. Le zone dei centri storici più ambite sono legate, in particolare nelle città d’arte come Roma, Firenze e Venezia, alla presenza di monumenti e piazze possibilmente visibili dalla casa che si intende acquistare. Basti pensare ai valori che possono raggiungere appartamenti con vista su Piazza di Spagna o Piazza Navona a Roma, tutti al di sopra dei 15.000 euro al metro quadrato.
«A Milano – osserva Ghisolfi – il mercato, non offrendo la stessa particolarità di queste altre grandi città, si indirizza verso palazzi che pur restando sempre all’interno della cerchia del centro storico hanno caratteristiche e pregi come giardini e cortili interni, non visibili dall’esterno ma di altissimo fascino. In termini di quotazioni si può parlare di 1012 mila euro al metro quadrato». Il valore delle abitazioni di "pregio" è superiore ad un milione di euro. Per le abitazioni signorili, la domanda nella maggioranza dei casi, ricerca soluzioni abitative di almeno 150 metri quadrati. Nel segmento "top" le richieste salgono ben oltre. La tempistica necessaria per concludere l’affare risulta mediamente di 9,5 mesi per gli appartamenti di pregio e di 7 mesi per quelli signorili. La forbice fra il prezzo iniziale e quello finale di vendita è mediamente del 15% nel segmento "signorile" e del 5,8% per quello di "pregio".
Gli immobili residenziali di lusso in campagna, invece, hanno registrato lo scorso anno una flessione dei prezzi nell’ordine del 10% ed oggi sono sostanzialmente fermi. L’offerta di nuove realizzazioni è scarsa e sovente si tratta di operazioni di riqualificazione di immobili esistenti. Si può spaziare dai casali alle vecchie cascine ristrutturate dotate di piscina e campo da tennis. Le regioni più gettonate sono la Toscana, l’Umbria, la Lombardia e il Lazio. Le ville nelle località lacustri oggi sono posizionate su valori di vendita che non sono più aumentati da un anno a questa parte. L’offerta di antiche ville posizionate a bordo lago con la loro darsena privata e grandi parchi intorno, oppure localizzate su promontori che garantiscono vedute panoramiche uniche al mondo è rara.
Ecco perché quando si apre la trattativa per uno di questi spazi unici cominciano a girare cifre favolose, di svariati milioni di euro. Il mercato oggi è particolarmente attivo sulle sponde dei laghi di Como e Maggiore. Per quanto concerne le località di montagna, italiani e stranieri puntano sul mercato delle case di lusso di Cortina, Courmayeur e Madonna di Campiglio che risultano fra le più richieste. Tutte località dove la cifra di 810 mila euro al metro quadrato è considerata minima.

ROSA SERRANO