Cinquantamila.it La storia raccontata da Giorgio Dell'Arti

Qui si compra a suon di cash - Sempre più distanza tra ricchi e poveri, e un esercito di forzati dell’affitto che avanza. Il mattone italiano si presenta così, fermo in una fase di stallo. Anche se in Italia il mercato residenziale non ha vissuto la crisi violenta che ha colpito altri paesi europei, la contrazione delle compravendite si è fatta sentire con un conseguente, ma lento, calo dei prezzi. Siamo lontani dagli scenari spagnoli, dove si è costruito così tanto da trovarsi quasi a regalare un immobile in un’altra città per l’acquisto di una casa. Il mercato italiano è sempre stato accusato di scarsa offerta, ma proprio questo deficit l’ha preservato da crolli repentini, anche se non si può dire di aver definitivamente superato il pericolo. Gli italiani sono un popolo di risparmiatori e meno della metà delle compravendite sono fatte con mutui superiori all’80%, contrariamente alla realtà britannica, dove lo stretto legame tra mattone e mercato finanziario ha fatto sì che la stretta creditizia imprimesse al settore una violenta frenata. Nonostante una certa prudenza e un mercato non proprio dinamico, anche l’Italia affronta da più di un anno un forte calo delle compravendite. Il trend per il 2009 non promette cambi di rotta. Il calo dei prezzi interessa il mercato residenziale di tutta la penisola, con alcuni picchi nelle grandi città come Milano, Torino, Bologna e Napoli. Secondo il centro studi Professione Casa l’abbassamento dei prezzi non deve sorprendere. «Dopo la flessione delle compravendite è fisiologico che anche il costo al metro quadrato cali», spiega Alessandro Ghisolfi, responabile dell’ufficio studi di Ubh, «un aggiustamento qualità-prezzo è auspicabile e sano. Ad esempio negli ultimi anni i prezzi non corrispondevano a una valutazione reale, soprattutto per immobili di qualità medio-bassa nelle zone periferiche». Per un prodotto di basso appeal, situato in periferia, il prezzo per metro quadro era arrivato a 3 mila euro, mentre, secondo la valutazione di Professione Casa il valore reale si aggira su 1,5 mila euro. L’abbassamento dei prezzi potrebbe quindi riequilibrare il mercato e creare interessanti occasioni di investimento per chi può acquistare senza dover ricorrere a mutui elevati. Come dire: il cash vince. Il mercato che si muove meglio è quello dei prodotti medi e medio-alti, dove gli acquirenti non hanno bisogno di finanziamenti superiori al 40% del valore dell’immobile. Case situate in prossimità della metropolitana, a un piano medio-alto dello stabile, in una strada piena di negozi, sono un prodotto appetibile se il proprietario non chiede un prezzo maggiore del 20% del valore medio della zona. In questo caso la trattativa potrebbe chiudersi anche in 2-3 mesi. Chi ha disponibilità compra nel centro storico, dove pure è molto forte la percentuale di quegli affittuari che scelgono di restare tali. Anche in questo caso si tratta di una popolazione dal reddito medio-alto, che cambia spesso lavoro e città o che ha un’agevolazione all’affitto da parte dell’azienda per cui lavora. L’altra faccia della medaglia è l’estromissione dal mercato di chi al contrario ha bisogno di un finanziamento elevato, dall’80% al 100% del valore del bene acquistato. Questi ex-clienti vanno a ingrossare le fila degli affittuari, forzati, che non possono avere accesso al credito perché ormai le banche pretendono molte più garanzie rispetto al passato, garanzie sempre più difficili da soddisfare daparte di giovani coppie, lavoratori atipici e più in generale da parte di tutte le categorie economicamente più deboli, in cerca di una casa soprattutto nell’hinterland delle grandi città. Ghisolfi comunque si aspetta un’estate più dinamica, che possa concretizzare i primi segnali positivi intravisti a marzo 2009, poi di nuovi sopiti in aprile, ma la vera ripresa è attesa solo a partire dalla primavera del 2010. Sembra quasi che la domanda si stia risvegliando ma che non abbia ancora riacquistato fiducia. I motivi sono essenzialmente legati alle difficoltà di accesso al credito. Anche se è diminuito il costo del denaro, i mutui continuano ad avere tassi alti che scoraggiano le famiglie. E anche quando si decide di procedere con l’acquisto i tempi di chiusura dei contratti si allargano a 6-7 mesi. Ancora una volta le difficoltà interessano chi ha necessità di accendere mutui consistenti. Le aree periferiche soffrono in ogni caso di più. L’acquisto in queste zone risponde a un’esigenza abitativa più che al desiderio di investimento, e se le banche non inizieranno a concedere finanziamenti più agevolati la situazione rischia di restare bloccata. In questo scenario va considerato anche il mercato della seconda casa. L’acquisto di un immobile al mare o in montagna rappresenta un investimento, non una necessità e questo incide molto sulle modalità di acquisto. Come per le fasce di prodotto medio-alte urbane, le case in zone extra-urbane sono spesso acquistate senza ricorrere ai mutui. Chi compra un immobile di 50-60 metri quadri non chiede un finanziamento e, se pure accende un mutuo, questo non supera mai il 10-20% del costo totale della transazione. Stesso discorso vale per gli immobili di pregio. Per acquistare una villa è raro che si faccia ricorso al credito. Confrontando l’andamento del mercato della seconda casa con quello abitativo, si evidenzia che dall’inizio del 2000 quest’ultimo è stato molto più dinamico. Secondo Professione Casa, il settore extra-urbano ha un andamento a sé stante, che segue dei cicli di crescita e stabilizzazione molto più lenti del mercato urbano. Non deve sorprendere dunque se il settore vacanziero ha chiuso il 2008 con un calo del 20%, superiore al -15% segnato dalle città. Al contrario la domanda di locazioni a breve termine per le case di vacanza non conosce crisi. Contratti che non superano dieci giorni o due settimane, rappresentano il vero business delle case di vacanza, sia che si tratti di zone balneari o di montagna. E’ chiaro che in base alle facilities, come la vicinanza alla spiaggia o a un impianto sciistico, il prezzo di locazione può variare, ma nell’ultimo biennio non sono stati registrati cambiamenti rilevanti, affidando i prezzi a una rassicurante stagnazione.

SIMONA PIZZUTI