Glauco Maggi, TuttoSoldi (La Stampa) 08/06/2009, 8 giugno 2009
Il mattone ha smesso di cadere - E’ stato la causa della crisi dei mercati del credito e delle borse, ma ora il mattone dà qualche segnale di ripresa, e lo fa sul piano globale: nella definizione del trend l’appartenenza degli immobili alle economie ormai connesse prevale infatti sulla dislocazione regionale
Il mattone ha smesso di cadere - E’ stato la causa della crisi dei mercati del credito e delle borse, ma ora il mattone dà qualche segnale di ripresa, e lo fa sul piano globale: nella definizione del trend l’appartenenza degli immobili alle economie ormai connesse prevale infatti sulla dislocazione regionale. In America le vendite di case sono tornate a salire negli ultimi tre mesi per numero, mentre i prezzi hanno almeno iniziato a frenare il forte calo dei mesi scorsi (-20% nell’ultimo anno secondo l’indice S&P/CaseShiller). In Italia, dove pure la bolla delle quotazioni immobiliari residenziali non ha mai raggiunto gli eccessi americani, inglesi o spagnoli, i prodotti finanziari che offrono agli investitori un’esposizione al mercato delle case e degli uffici (italiano ma anche europeo e mondiale) registrano una primavera incoraggiante. Da marzo, sia gli Etf del comparto Real Estate sia i fondi immobiliari italiani hanno invertito la tendenza verso il basso che era stata pressoché costante dall’estate di due anni fa. I sei Etf quotati in piazza Affari, investiti in azioni immobiliari in tutto il mondo, presentano un trend singolarmente identico, tutti con il minimo toccato nella prima settimana di marzo. L’Easyetf Ftse Epra Eurozona (Epra è l’indice delle azioni degli immobili) era sceso da 218 euro per azione un anno fa a 93,9 di inizio marzo 2009, per rimbalzare a 124,8 venerdì scorso. Il concorrente Etf in real estate dell’Europa, iShares, è sceso da 27,8 al minimo di 13,16 per risalire a 17,06%. Gli altri 4 Etf immobiliari, tutti della scuderia iShares, hanno dato le sequenze seguenti alle stesse date rilevate per i due europei: Asia (in euro), da 18,44 a 8,31 a 13,12; Gran Bretagna (in sterline), da 7,45 a 2,22 a 3,33; Stati Uniti (in dollari), da 15,08% a 5,335 a 8,345; e infine l’Etf Global (in dollari), con azioni immobiliari sulle principali Borse mondiali, è passato da 15,31 a 6,3 a 9,4. Nessun Etf ha recuperato i livelli di uno, e tantomeno di due anni fa (il picco della bolla è stato l’estate 2007), ma tutti hanno nettamente invertito, insieme, la direzione. Gli Etf sono più liquidi dei fondi immobiliari, anche se sono entrambi quotati in borsa. Per regolamento chi propone gli Etf deve garantirne gli scambi tramite operatori di mercato designati e comunicare lo spread possibile (cioè la distanza tra prezzo di domanda e offerta): per i sei Etf della categoria Real Estate esso varia tra l’1,5% e il 2%. Essendo legati ad indici di azioni di borsa, gli Etf immobiliari presentano quotazioni molto più volatili di quelle dei fondi immobiliari. «Lo si può notare dal raffronto tra l’indice Epra delle azioni immobiliari europee e l’indice dei fondi immobiliari italiani Reim che calcoliamo ogni mese», dice Michele Cibrario, amministratore delegato di Bnp Paribas Real Estate (Fondi Immobiliari). «L’Epra è passato da quota 100 del 2002 a 300 nel 2007, per crollare a 75 nel febbraio scorso prima di risalire a 90. La media dei prezzi dei fondi immobiliari italiani rappresentata dal Reim è invece salita dal valore 100 di 7 anni fa a un massimo di 183,50 nel luglio 2007; ma quando è poi calata non è andata sotto quota 124,04 dell’ottobre 2008, in pieno panico internazionale, per riguadagnare i 141 punti nel maggio scorso». Nei fondi immobiliari lo scarso volume di scambi dovuto alle dimensioni del mercato e all’ottica di lungo periodo esplicita nell’offerta commerciale e nella durata prevista dai regolamenti (dai 7 ai 15 anni, di solito) comporta un rischio di penalizzazione nel prezzo per chi è costretto a uscire, ma anche qualche buona occasione per chi vuole entrare. Il variare dello sconto sul Nav (Net Value Asset, il valore di mercato della quota del fondo) è la misura della convenienza del prezzo di un fondo immobiliare: lo sconto indica la distanza tra il prezzo di borsa del fondo e il valore stimato degli immobili presenti nel portafoglio del fondo stesso. Più si avvicina la scadenza del fondo, più lo sconto tende ad assottigliarsi. A livello di sistema, la media degli sconti che varia dà la misura della freddezza, o del calore, degli investitori verso questi fondi nelle diverse fasi.