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Meno burocrazia e più alloggi popolari: il provvedimento del governo sull’edilizia è pronto. Potrebbe interessare nove milioni di edifici e smuovere 60 miliardi di euro

11/03/2009

PIANO Il governo italiano sta predisponendo una normativa capace di rendere più semplici le procedure per ristrutturare la casa o l’ufficio. Il piano modifica l’attuale procedura, si basa su un progetto elaborato da Veneto e Sardegna, promuove l’utilizzo di fonti di energia alternative e nelle intenzioni dell’esecutivo servirà a rilanciare il sistema economico nazionale.

VENETO Il Veneto è stata la prima Regione ad approvare un disegno di legge sugli interventi per sostenere l’edilizia. Il testo, otto articoli in tutto, discusso dalla Giunta regionale, dovrà essere esaminato dal Consiglio regionale. Il progetto varato dalla Giunta veneta si articola in tre punti: ampliamento degli edifici residenziali sino al 20%; adeguamento degli standard qualitativi degli edifici costruiti prima del 1989; agevolazioni fiscali da parte dei Comuni. Saranno escluse dai benefici di legge le aree di particolare importanza sotto l’aspetto edilizio, paesaggistico o ambientale.

NUMERI 27.268.880, le abitazioni in Italia (Istat). Possiede una casa di proprietà l’87% delle famiglie italiane.

COSTRUZIONI 1 Tra il 1919 e il 1945 in Italia sono state costruite un milione e 380mila casa. Un milione e 600mila risalgono al periodo compreso tra il 1946 e il 1961. Tra il 1962 e 1971 ne sono sorte un milione e 980mila. L’ultimo periodo utile in riferimento al piano casa del governo (che riguarda gli edifici costruiti prima del 1989) è quello che va dal 1982 al 1991, quando le abitazioni in Italia sono aumentate di un milione e 290mila unità. Secondo l’Associazione dimore storiche italiane, gli edifici storico - artistici su tutto il territorio nazionale non superano le 50mila unità.

COSTRUZIONI 2 Nel 2000 sono state costruite 159mila case, nel 2007 quasi il doppio, 287mila (323mila se si includono gli ampliamenti di edifici esistenti). Tra il 2003 e il 2007 il patrimonio residenziale complessivo è salito da 28 milioni di abitazioni a 31,4 (dati Cresme).

CLASSIFICA Prime cinque province italiane per metri cubi costruiti: Milano 7.292.405; Roma 7.032.486; Brescia 4.075.359; Bari 4.047.707; Torino 3.960.624. Totale: 26.408.581.

RICERCHE Ogni giorno cercano casa su internet sei milioni di italiani, la ricerca interessa ciascuno 4,7 volte nella vita e dura in media sette mesi.

REAZIONI Veneto, Sardegna, Abruzzo e Sicilia si sono dette favorevoli al piano; la Lombardia è pronta a valutare; Toscana, Puglia, Lazio, Piemonte, Campania, Trentino Alto Adige, Calabria, Liguria, Basilicata, Umbria ed Emilia Romagna hanno detto di no.

PIANO 1 La prima parte del piano del governo si compone di due fasi.

FASE 1

BOZZA La prima fase è una bozza di progetto di legge da smistare e da far approvare a tutte le Regioni (a cominciare da Veneto e Sardegna) per consentire di aumentare la cubatura delle abitazioni esistenti.

AFFARI Secondo l’Uppi il piano potrebbe coinvolgere tra il 50 e il 70% delle abitazioni a livello nazionale. Le sole ristrutturazioni negli appartamenti potrebbero attivare un giro d’affari di oltre 1.465 milioni di euro l’anno. Gli edifici potenzialmente interessati agli investimenti, soprattutto villette e abitazioni uni e bifamiliari con una superficie media di 260 metri quadrati, sono, stando ai dati Istat elaborati dal Cresme, nove milioni e mezzo. Un ampliamento del 20% comporterebbe una crescita complessiva della superficie abitabile di 490 milioni di metri quadrati. Con un costo di realizzazione di poco superiore ai mille euro al metro quadrato, e stimando che solo un proprietario su dieci sfrutterà l’opportunità, verrebbero investiti circa sessanta miliardi di euro.

CONTI L’Ance calcola che nel 2007 sono stati spesi 82 miliardi per la costruzione di case o per la manutenzione straordinaria. Il Cresme stima che la costruzione di nuove case nel 2009 subirà un calo del 12,9%.

OCCUPAZIONE Nel 2007 gli occupati del settore edile sono aumentati del 2,9% (l’8,2% al centro). Secondo i sindacati e le associazioni delle imprese entro la fine del 2009 un lavoratore edile su otto potrebbe perdere il lavoro. In totale sono a rischio 250mila posti di lavoro (almeno 120mila stranieri e 80mila italiani), la metà dei quali impegnati nell’edilizia privata. Col piano casa il governo si aspetta una nuova impennata nell’occupazione: i calcoli dei tecnici di Palazzo Chigi mostrano che si potrebbero evitare almeno 60mila licenziamenti e salvare 210mila posti. Il piano sulle grandi opere approvato dal Cipe (17,8 miliardi di euro, di cui 16,6 alle grandi opere e 1,2 per l’edilizia scolastica) dovrebbe far guadagnare (sempre secondo i tecnici della presidenza del Consiglio) 140mila posti di lavoro.

INVESTIMENTI Nel 2008 gli investimenti in nuove costruzioni residenziali sono stati di 40 miliardi di euro (l’1,9% in meno rispetto al 2008) su un totale (tra ristrutturazioni, strutture non residenziali e opere pubbliche) di 165 miliardi. Il piano casa, con i suoi potenziali sessanta miliardi di euro di investimento, vale tre volte gli investimenti nelle grandi opere deliberati dal Cipe e potrebbe raddoppiare il valore medio annuale della produzione nell’edilizia abitativa.

CUBATURE Il piano prevede un aumento delle cubature pari al 20% delle costruzioni esistenti. Si potranno abbattere edifici realizzati prima del 1989, non sottoposti a tutela, e ricostruirli con il 30% di cubatura in più. Se si utilizzano tecniche costruttive di bioedilizia o che prevedono il ricorso a energie rinnovabili, l’aumento consentito è del 35%. Gli interventi dovranno rispettare le norme sulla tutela dei beni culturali e paesaggistici e non potranno riguardare edifici abusivi. L’aumento di cubatura non esclude i palazzi in città: potranno essere coperte terrazze e balconi o alzati i sottotetti, previo benestare del condominio.

ESEMPIO 1 In una casa di 100 metri quadrati con un soffitto di tre metri si potrà aggiungere una cubatura di 60 metri. Tradotto in superficie, questo significa circa 20 metri quadrati, cioè una stanza da cinque metri per quattro.

ESEMPIO 2 Se si ha un giardino o un’area annessa si potrà realizzare la cubatura aggiuntiva con una costruzione a parte. Dove risulta possibile da un punto di vista tecnico, si potrà ampliare del 20% anche la cubatura di box e cantine. La destinazione d’uso dell’immobile non potrà cambiare. I grandi centri commerciali non potranno fare nulla, tutti gli altri (capannoni, botteghe artigiane, negozi ecc.), fermi restando i limiti previsti per le abitazioni, potranno ampliare la loro superficie del 20%. Non saranno considerate cubatura le tettoie e le pensiline costruite o usate per impianti fotovoltaici o per la produziobe di energia fino a 6 chilowatt.

ESEMPIO 3 Una palazzina di quattro piani, con una superficie per piano di 400 metri quadrati di appartamenti e soffitti alti tre metri, demolita e ricostruita, potrà fruttare, aggungendo alla cubatura scale e annessi, oltre 1.500 metri cubi. Se si usano tecniche di bioedilizia, si potrà arrivare a quasi 1.800 metri cubi. Il nuovo edificio ampliato e rinnovato potrà essere costruito in un’area diversa da quella in cui sorgeva. In questo caso la nuova area dovrà essere già stata destinata a edilizia abitativa dal Comune. L’area dell’insediamento originario diventerà non edificabile.

VINCOLI Le licenze edilizie saranno sostituite da perizie giurate. Un tecnico (architetto o ingegnere), su incarico del privato, assumendosi tutte le responsabilità (anche penali), fornirà una certificazione di conformità che sostituirà i certificati rilasciati dagli uffici comunali di edilizia. Non potranno essere ampliati gli immobili nati con abusi edilizi. Le norme per accertare se un’opera edilizia sia corretta o meno saranno più flessibili. Con la riforma aumenteranno i casi in cui basterà una dichiarazione per costruire nuovi edifici. Le sanzioni saranno solo amministrative nei casi più lievi e più severe nei casi di beni protetti. previsto un ”ravvedimento operoso con conseguente diminuzione della pena e nei casi più lievi estinzione del reato”.

ABUSI Nel 2008 sono state costruite 28mila abitazioni abusive, il 10% di tutte le nuove case realizzate in Italia (Cresme).

PERMESSI Secondo l’Ance, tra il 2003 e il 2007 sono stati rilasciati permessi per costruire 1,2 milioni di alloggi. Il fabbisogno abitativo era di 1,5 milioni.

SCONTI Nella riforma è prevista la possibilità per i Comuni di concedere sconti fiscali per le ristrutturazioni: riduzione del 20% sul costo di costruzione che potrà arrivare al 60% nel caso di costruzioni adibite a prima abitazione. Saranno studiate modalità agili per risolvere i contenziosi tra cittadini e Comuni. Non ci saranno bonus o erogazioni dirette di denaro pubblico. Il compito degli enti locali sarà facilitare le pratiche burocratiche per aprire i cantieri garantendo tempi più rapidi e certi, e controllare la regolarità dei lavori. Le agevolazioni fiscali potrebbero essere introdotte come detrazioni o crediti d’imposta. allo studio anche l’eventualità di rivedere gli oneri di urbanizzazione.

AIUTI Tra gennaio e ottobre 2008 oltre 320mila contribuenti hanno chiesto aiuti fiscali per ristrutturazioni edilizie.

DURATA Il provvedimento sarà limitato nel tempo: le richieste di interventi edilizi dovranno essere presentate entro il 31 dicembre 2010.

FASE 2

CORNICE La seconda fase del piano casa prevede una ”cornice giuridica” che riformulerà parte della normativa nazionale in materia, snellendo le procedure e modificando il rapporto tra imprese, cittadini e pubblica amministrazione in tema di costruzioni.

PIANO 2 Il piano prevede anche la costruzione di 5-6mila alloggi subito cantierabili per complessivi 550 milioni di euro. 200 milioni di euro saranno messi a disposizione dalle Regioni, 350 dal governo. Le case saranno date in affitto a giovani coppie, anziani, studenti, stranieri col permesso di soggiorno a prezzi calmierati con diritto di riscatto da parte dell’inquilino.

VOTI Il governo vorrebbe approvare il piano, una legge quadro, non un decreto legge, nella seduta del 17 marzo e trasmetterlo per il voto ai Consigli regionali. La bozza del progetto di legge deve essere smistata alle Regioni perché la competenza normativa in materia è regionale.

IDEE 2 La riforma allo studio del governo potrebbe arricchirsi di un altro tassello. Già nel 2005 il presidente del Consiglio, Silvio Berlusconi, aveva parlato della possibilità di alienare le case popolari, a prezzi molto inferiori rispetto a quelli di mercato, per rendere gli inquilini proprietari di immobili che versano in condizioni di obsolescenza.

AFFITTI Secondo il Sunia a Roma le case sfitte sono oltre 245mila, a Milano 81mila.

ACQUISTI Secondo Nomisma nel 2009 i prezzi di vendita delle case subiranno un calo generale del 4,5%. A Roma la flessione sarà dell’8%, a Milano del 6,5. In alcuni quartieri di Torino (Euro Torino- Spina3) e Firenze (Peretola) i cali si avvicineranno al 20%. Confedilizia segnala, tra i valori massimi di compravendita per le zone centrali, Venezia (con una media di 9.500 euro al mq), Roma (7.800 mq) e Milano (5mila mq); per le zone semicentrali, Venezia (6.200 euro mq), Milano (5mila euro mq) e Roma (4.600 euro al mq); per le zone periferiche, Venezia (3.800 euro mq), Roma (3.600 euro mq), Milano (3.200 mq). Con riferimento alle aree geografiche, i valori massimi si registrano al Nord (3261 euro mq), seguono il Centro (3120 euro mq) e il Sud (2184 euro mq).

PRECEDENTI L’ultimo piano di edilizia popolare porta il nome di Amintore Fanfani. Nel 1947 il ministro del Lavoro (De Gasperi era il presidente del Consiglio) avviò un piano che permise di realizzare 335mila alloggi in 14 anni.