Glauco Maggi, La Stampa 17/11/2008, 17 novembre 2008
GLAUCO MAGGI
NEW YORK
La performance di Borsa a un anno dei 22 fondi immobiliari quotati a Milano sono tutte negative, dal -0,2% di PI Crescita al -82,8% di Piramide G. Degli altri venti, solo tre perdono dal 10,1% in giù, otto cedono oltre il 20%, quattro oltre il 30%, quattro oltre il 40% e uno oltre il 50% (Obelisco con il -52,3%).
Anche se raggruppati sotto un’unica denominazione, i fondi chiusi immobiliari non sono comparabili tra di loro come lo sono, per fare un esempio tra i fondi aperti, quelli azionari specializzati sulla Borsa europea e su quella italiana. Tra gli azionari c’è un benchmark di riferimento, e quindi i paragoni hanno più senso. Negli immobiliari le differenze tra fondo e fondo sono sia legate all’indirizzo, cioè alla natura degli immobili (commerciali, industriali, uffici) e ai Paesi (Italia e/o estero), sia alla durata nel tempo, trattandosi per norma di portafogli con una scadenza variabile - dai sette ai 15 anni o più - a seconda delle strategie dei proponenti, sia al diverso numero di quote in circolazione. «I nostri risultati sono stati diversi a seconda delle caratteristiche dei nostri tre fondi», spiega Ivano Illardo, direttore generale di Bnl Fondi Immobiliari. «PI Crescita è in scadenza ed è quindi più stabile, mentre Bnl Portfolio Immobiliare, a -22,1%, ha un numero di quote in circolazione quasi doppio rispetto agli altri due e una maggiore polverizzazione delle quote. Estense, infine, si è caratterizzato per un basso livello di scambi, essendo un fondo specializzato nei centri commerciali realizzato con Coop Estense». Una certa fuga, quest’anno, è stata comunque un fenomeno generalizzato. «Gli investitori dei fondi immobiliari quotati sono prevalentemente le famiglie, i piccoli risparmiatori, e sull’andamento dell’ultimo anno ha inciso molto l’aspetto emotivo», ammette Illardo. «La paura, la voglia di uscire dalla Borsa a tutti i costi in molti casi è avvenuta senza entrare nel merito dei singoli titoli: così hanno venduto anche le quote immobiliari». Nonostante l’esodo, «la significatività delle performance è quasi nulla», sostiene l’ad di Caam Real Estate Italia Sgr Giovanni Di Corato, poiché gli scambi a livello del sistema sono stati estremamente ridotti. Lo conferma Illardo, citando numero giornaliero di scambi e media delle quote negoziate da inizio 2008 per i suoi tre fondi Bnl Portfolio Immobilire (32 transazioni, lo 0,03% delle quote in circolazione), Crescita (33, lo 0,05%) e Estense (8,5, lo 0,01%).
Gli effetti delle variazioni negative delle quotazioni sono quindi limitati in concreto, nel senso che si materializzano in minusvalenze reali solo per qualche decina di investitori al giorno per ogni fondo, se esce in perdita. All’opposto, a che cosa deve guardare, al momento di scegliere, chi pensasse di investire in un fondo immobiliare? Ci sono motivi per farlo ora in una situazione di crisi del mattone?
Lo sconto tra prezzo di Borsa e Nav (net asset value) è sicuramente un fattore evidente: consiste nella distanza tra il Valore Netto degli Asset di un fondo, ossia la stima che i collegi di valutatori indipendenti devono fare ogni semestre sul valore dei beni immobiliari in portafoglio, e la quotazione che il mercato di Borsa attribuisce alla quota di quel fondo. Dall’inizio dell’anno, in sintonia con la crisi immobiliare generale ma anche perché il 2007 aveva assistito a una corsa agli acquisti anomala, la media dello sconto è balzata dal 25% al 45% circa. E tanto più la forbice è a favore del Nav, tanto più conveniente è il prezzo. «Lo sconto tende a essere superiore più è lontana la data di chiusura dell’investimento», nota Di Corato, e la spiegazione è nella maggiore incertezza su quale sarà il prezzo al quale gli immobili potranno essere liquidati, se l’appuntamento è ancora molto lontano. «I due fondi della nostra scuderia, che hanno ancora 7 anni anni di vita scadendo nel 2016, sono sopra la media degli sconti del sistema», precisa Di Corato: «Lo sconto del prezzo di borsa al 13 novembre sul valore della quota stimata al 30 giugno è del 50,837% per Caam Re Italia e del 59,872% per Caam Re Europa».
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