Agnese Vigna, La Stampa 27/10/2008, 27 ottobre 2008
AGNESE VIGNA
TORINO
Segnali negativi su tutto il territorio: diminuzione della domanda, allungamento delle tempistiche di vendita, aumento dell’offerta, presenza di un maggiore margine di trattativa per gli acquirenti. Diversi gli elementi che hanno contribuito a determinare questa situazione sul mercato della casa: la crescita continua dei prezzi dal 1998, il rialzo dei tassi d’interesse sui mutui insieme alla selezione più attenta delle banche italiane nell’erogazione dei prestiti per l’acquisto delle abitazioni che ha inciso sulla capacità di spesa dei potenziali acquirenti, e in generale la situazione economica del paese che, con un’inflazione in aumento e una bassa crescita, ha determinato una maggiore prudenza nei processi decisionali di acquisto.
Il centro città
L’analisi in base al profilo dimensionale delle realtà urbane del primo semestre del 2008 condotta da Tecnocasa evidenzia un calo delle quotazioni del 2,7% nelle grandi città, del 2,3% nei capoluoghi di provincia e dell’1,9% nei comuni dell’hinterland delle grandi città. Le realtà meno dinamiche si sono rivelate Genova (-4,5%), Firenze (-3,3%) e Bologna (-3%). Per la prima volta dal 1997 in questo semestre Torino e Palermo registrano variazioni negative, rispettivamente con -1,7% e -2,2%. Milano e Roma registrano una contrazione dei prezzi del 2,2%. A seguire i capoluoghi di provincia con un ribasso dei prezzi del 2,3% e segni negativi nella maggioranza delle città. Si riscontrano comunque alcune città con quotazioni stabili.
La periferia
Spostando l’analisi all’hinterland, che ha messo a segno una riduzione delle quotazioni dell’1,9%, i segnali più deboli si sono registrati nell’hinterland di Genova (-2,9%), a seguire Firenze (-2,8%), Bologna (-2,4%) e Palermo (-2,3%). L’analisi per aree geografiche rileva una contrazione delle quotazioni più sensibile nelle città del Centro Italia (-3,7%), seguite dal Nord (-1,9%) e, per la prima volta, dal Sud (-1,6%), chiaro indice che il mercato immobiliare ha ormai invertito il trend. «La quasi totalità dei nostri operatori - spiega Fabiana Megliola, responsabile Ufficio Studi Tecnocasa - ha evidenziato che il prezzo è stato l’aspetto più valutato dai potenziali acquirenti, soprattutto per chi ha acquistato la prima casa, ma anche per chi ha effettuato acquisti migliorativi, il raggiungimento del trade-off ottimale tra prezzo e qualità è stato determinante per la conclusione della compravendita. Gli effetti di questo comportamento sono stati l’allungamento delle tempistiche di vendita e gli sconti sempre più ampi sul prezzo iniziale richiesto dai venditori». Le caratteristiche più apprezzate di un immobile sono la presenza del box o del posto auto, il posizionamento ai piani alti, la luminosità, la razionale disposizione degli ambienti, la presenza di spazi esterni, la qualità del contesto condominiale. Sempre più importante il riscaldamento autonomo.
Gli Stati Uniti
Negli Usa, patria della crisi finanziaria, piange il mercato immobiliare delle case individuali (house), «mentre è attivo quello degli apartments, cioè gli appartamenti in condominio», racconta Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, di ritorno dagli Usa. « un effetto - continua Breglia - anche della netta divaricazione tra le famiglie che hanno difficoltà a pagare i mutui contratti per comprare una house e i benestanti che invece si stanno sempre più concentrando sulle case da città e nei condomini. In città come New York, Chicago e Boston inoltre non sono solo gli americani a tenere attivo il mercato degli apartments ma anche tanti stranieri che approfittano dei prezzi bassi e del dollaro conveniente per comprare negli Usa».
L’Europa
Una distinzione tra mercato basso (in crisi) e alto (in aumento) si ritrova anche in Europa. « il caso della Spagna - sottolinea Breglia - dove a Madrid e Barcellona la crisi immobiliare è appena avvertita, dato che colpisce soprattutto il Sud e le aree a vocazione turistica, ad esempio Costa del Sol, dove si è costruito molto negli ultimi anni». A Parigi il mercato è stabile nelle aree più centrali, mentre è in leggera flessione nelle zone periferiche est e sud, con notevoli cali dei prezzi. La domanda è in aumento per mini alloggi: se affittati danno un reddito anche del 7%. In Germania il 60% delle famiglie tedesche vive in locazione e quindi non ci sono particolari stimoli a comprare un alloggio. Sul mercato immobiliare i prezzi medi sono ai livelli del 2005 e solo a Berlino mostrano qualche segnale di risalita. Mercato fiacco nelle zone migliori di Londra, mentre c’è una decisa discesa, anche fino a toccare il meno 10 per cento, nei centri esterni.