Cinquantamila.it La storia raccontata da Giorgio Dell'Arti

Mutui L’acquisto di un immobile è, nel 75% dei casi. finanziato attraverso un mutuo, cioè un prestito che ha in genere come garanzia la stessa casa che si sta acquistando. Se non si pagano le rate regolarmente, si rischia di vederla messa all’asta. Dopo un lungo periodo di anni in cui i mutui sono stati abbastanza convenienti, gli interessi di tali prestiti si stanno rialzando e continueranno probabilmente a farlo. Sulla spinta di norme comunitarie che favoriscono la concorrenza tra istituti bancari. il Governo ha però varato, tra quest’anno e quello passato, diversi provvedimenti. Questi sono in sostanza imperniati su cinque novità nei rapporti banche-consumatori: 1) la cancellazione di Ipoteca senza costi; 2) l’estinzione anticipata senza penali o con penali ridotte: 3) la portabilità del mutuo, cioè la possibilità di trasferirlo a un’altra banca che applica migliori condizioni; 4) la riduzione delle rate, con l’allungamento della durata del mutuo stesso; 5) la sospensione provvisoria delle rate. Sono punti non trascurabili, che forse è il caso di approfondire meglio. Cancellazione di ipoteca: cosa cambia Fino a gennaio 2007. anche quando le rate di un mutuo erano state tutte pagate, l’ipoteca restava aperta se nessuno si preoccupava di cancellarla. La cancellazione prevedeva comunque l’intervento di un notaio e il pagamento del suo onorario. Se la data di estinzione è successiva al 3 aprile 2007, la banca o la finanziaria che hanno concesso il prestito devono rilasciare a chi ha stipulato il mutuo una quietanza, che riconosca l’estinzione del debito. Entro 30 giorni, devono poi trasmettere alla Conservatoria competente una comunicazione dell’avvenuto rilascio della quietanza stessa. Se il mutuo si è estinto prima, chi ha chiesto il prestito ha l’onere di inviare una raccomandata con avviso di ricevimento alla banca stessa, in cui chiede il rilascio della quietanza. A questo punto sarà a posto. Attenzione però: vi sono casi in cui questa procedura può essere impossibile e bisognerà ricorrere ancora alla cancellazione fatta dal notalo. il caso. per esempio, di ipoteche iscritte a garanzia di mutui quando l’obbligazione di pagamento delle rate sia stata incorporata in cambiali rilasciate dal mutuatario. Estinzione anticipata Chiudere il mutuo rimborsando in anticipo la banca, è una scelta che si imbocca per due motivi: se si dispone di nuove entrate e non si vuole continuare a essere debitori; oppure se si vende la casa e l’acquirente vuole un immobile privo di ipoteche. Fino a poco tempo fa, le banche prevedevano il pagamento di una penale per l’estinzione o comunque per il rimborso parziale. A partire dal 2 febbraio 2007 non possono più farlo: eventuali clausole nel contratto sono nulle. Per I mutui estinti prima vale un accordo del 2 maggio 2007 tra le Associazioni dei Consumatori e l’Abi, l’Associazione bancaria italiana. L’ammontare delle penali massime richiedibili è fissata a seconda del tipo di mutuo e di quanto tempo deve passare perché si finiscano di versare la rate. La Finanziaria 2008 ha compreso nel diritto di estinzione gratuito i mutui accollati a seguito di frazionamento che non rientravano nell’agevolazione: è il caso in cui un’impresa richiede un prestito ipotecario per costruire un palazzo e vende poi i singoli appartamenti a più acquirenti, accollando a ciascuno una parte del mutuo originario, frazionato. Portabilità del finanziamento Consiste nella sostituzione con uno nuovo, cambiando banca e scegliendone una che offre condizioni migliori. In sostanza. il diritto di ipoteca che grava sull’immobile viene trasferito all’altra banca e il prestito ha nuove regole. Questo passaggio, chiamato tecnicamente "surrogazione", non è una novità. Dal punto di vista pratico le banche si rifiutavano però fino a poco tempo fa di accettarlo e i clienti raramente lo richiedevano, anche per i costi fiscali elevati. Ora il denaro preso a prestito dalla nuova banca viene utilizzato per saldare il debito del precedente contratto di mutuo. Rimane necessario accendere prima un nuovo mutuo e sostituire la nuova banca alla vecchia, con un atto pubblico o una scrittura privata autenticata. Il nuovo istituto di credito subentra così nell’ipoteca e il mutuatario evita un’altra iscrizione. La surrogazione prevede comunque che ci si rivolga allo studio di un notaio, pagandone i costi, perché di fatto si conclude un mutuo nuovo. Viene inoltre facilitata la richiesta alla Conservatoria di annotare la surrogazione a margine della vecchia iscrizione ipotecaria: il decreto legge n. 7/2007 prevede infatti che sia chiesta "senza formalità, allegando copia autentica dell’atto di surrogazione". Il contribuente non deve più pagare, infine, l’imposta sostitutiva sul nuovo mutuo, che ammontava allo 0,25%-2% della somma erogata, né le imposte ipotecarie e di bollo. La Finanziaria 2008 ha ribadito che, al momento della surrogazione di una banca con l’altra, non possono essere chieste al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali. Resta comunque possibile ricontrattare nuove condizioni con la vecchia banca conservando il mutuo esistente. Salvo rari casi. non occorre perciò rivolgersi a un notaio perché non si tratta di surrogazione. Ancora oggi alcune banche tendono a scoraggiare chi chiede la surrogazione ed è quindi necessario essere molto motivati nella richiesta e conoscere bene i propri diritti. Riduzione delle rate Questa misura, varata nel maggio 2008. ha l’obiettivo di favorire chi non riesce a pagare le rate del mutuo. Si tratta di una convenzione tra l’Abi e il Ministero defl’Economia Con questo accordo si sta tentando di fronteggiare l’incremento dei tassi sui mutui a interesse variabile che ha aumentato la difficoltà di molte famiglie a pagare le rate, in genere mensili. L’idea è in sostanza quella di sfruttare uno strumento finanziario già esistente, il mutuo variabile a rata costante. La singola rata viene abbassata ai livelli del 2006 e la durata del mutuo si allunga, senza che si possa prevedere con certezza quando si finirà di pagare. Chi può goderne Questa agevolazione è riservata a chi ha stipulato un mutuo per la prima casa antecedentemente al 29 maggio 2008 e a chi è rimasto indietro con il pagamento delle rate (purché nel frattempo il contratto non sia stato chiuso). Le banche dovranno inviare ai clienti interessati entro il 29 agosto 2008 la proposta di rinegoziazione. Una precisazione: si parla di "prima casa" perché in genere sono agevolati i mutui per l’acquisto dell’abitazione principale, non della prima casa. Si tratta infatti di due cose diverse: un acquirente di prima casa può risiedere anche in un altro luogo, purché nello stesso Comune, per esempio in affitto. Viceversa chi ha sottoscritto un mutuo per l’abitazione in cui abita, se non gode dei requisiti "prima casa", non riceve questo tipo di aiuto. Vero risparmio? Si è parlato di trasformazione dei mutui a tasso variabile in mutui a tasso fisso e di risparmio per le famiglie italiane. In realtà il risparmio c’è sul breve periodo perché le rate sono più basse, ma sul lungo è probabile si finisca per pagare molto di più, in termini di interessi. Infatti, i mutui che durano più a lungo costano anche di più al cliente. In secondo luogo il nuovo mutuo sarà a rata fìssa, ma non a "tasso fisso" perché la variazione degli interessi e dell’inflazione porterà ad allungarne la durata. In pratica si finisce quindi per passare da un mutuo a tasso variabile a un altro dello stesso tipo. per quanto con meccanismi differenti. Quali criteri L’importo della rata viene abbassato a quello vigente nel 2006 e l’interesse viene rivisto e posto pari a quello di un certo parametro. detto IRS a dieci anni, vigente al momento della rinegoziazione e maggiorato dello 0,5/% (al 17/6/2008 era pari al 5,52). Si è detto che la durata del mutuo si allunga: ma di quanto? impossibile stabilirlo, perché dipende dall’andamento dei tassi di interesse, dalla durata del mutuo attuale e da altri fattori. Un quotidiano finanziario ha valutato un incremento della durata che oscilla tra un minimo di 3 mesi per un mutuo a 10 anni con andamento prevedibile dei tassi di mercato fino a un massimo di 52 mesi. cioè 4 anni e 4 mesi nel caso di un mutuo a 20 anni con livello invariato dei tassi futuri. Si tratta però di semplici simulazioni: è possibile che la durata si allunghi anche di più.  stato anche calcolato un aumento dei costi del mutuo per il cliente da un minimo del 2% per durate di poco dilazionate, a un massimo del 17%. Il tutto a patto che il mutuo sia al massimo ventennale: se si parte da un prestito con durata di 25 anni, bisognerebbe rifare i conti. Nulla vieta alle banche di praticare condizioni migliori di quelle previste dall’accordo Abi-Ministero, o, ai loro clienti. di contrattare per ottenerle. Permangono alcune incertezze. Per esempio se occorrerà rivolgersi al notaio e pagarlo per allungare la durata dell’iscrizione ipotecaria. Pro e contro L’accordo Abi-Ministero, che secondo stime potrebbe interessare circa un milione e 250mila famiglie, sarà però conveniente soprattutto per chi non riesce a pagare le rate troppo alte e quindi rischia di vedere messa all’asta dai creditori la casa acquistata. Le associazioni dei consmatori già in passato si erano espresse criticamente riguardo ai mutui variabili a rata costante, che con questo provvedimento vengono riproposti. Il rischio è chegli interessati si ritengano soddisfatti di risparmiare nell’immediato. per accorgersi solo in seguito che dovranno pagare, per così dire, un altro mutuo alla fine del mutuo. La sospensione delle rate La legge Finanziaria 2008, varata nel dicembre 2007, ha introdotto una misura apparentemente abbastanza simile alla riduzione delle rate. ma più prudente (commi da 475 a 480 dell’articolo 2). Chi fatica a pagare le rate alla scadenza - si tratta sempre di quelle per l’acquisto della prima casa - può chiedere la sospensione del pagamento per non più di due volte e per un periodo massimo complessivo non superiore • 18 mesi La durata del mutuo viene quindi "allungata", ma al massimo di un anno e mezzo, salvo diversi accordi. I costi di questa dilazione, e cioè le procedure bancarie e gli onorari notarili, sono coperti da un apposito "Fondo solidarietà" con una dotazione di 10 milioni di euro per ciascuno degli anni 2008 e 2009. Occorre dimostrare di non essere materialmente in grado di provvedere al pagamento, secondo forme stabilite da un regolamento, per ora non ancora pubblicato in Gazzetta Ufficiale. Non vi è ancora la certezza che tale regolamento verrà varato e che la sospensione delle rate sarà applicata; il nuovo Governo potrebbe anche decidere di privilegiare solo raccordo Abi-Ministero.