Il Sole 24 ore 11 febbraio 2008, Emanuele Scarci, 11 febbraio 2008
I prezzi sono ormai fermi ma gli effetti saranno contenuti. Il Sole 24 ore 11 febbraio 2008. Mercato immobiliare al bivio, forse alla fine di un ciclo insolitamente lungo, otto anni
I prezzi sono ormai fermi ma gli effetti saranno contenuti. Il Sole 24 ore 11 febbraio 2008. Mercato immobiliare al bivio, forse alla fine di un ciclo insolitamente lungo, otto anni. Ma senza timori che l’assestamento si trasformi in un atterraggio duro e senza la patologia delle insolvenze, come del resto è nella tradizione dell’immobiliare in Italia. ciò che si deduce dalle aspettative dei due big bancari, Unicredit group e IntesaSanpaolo, che insieme si ritagliano circa metà del lucroso mercato dei mutui, oltre 60 miliardi l’anno. «Dal nostro osservatorio – interviene Pasquale Giamboi, ad di UniCredit Banca per la Casa - guardiamo al 2008 come a un mercato in rallentamento, ma si tratta di un soft landing: non si correrà più, si camminerà. In dettaglio vediamo un ultimo trimestre 2007 in lieve flessione e un primo trimestre del 2008 in peggioramento». « fisiologico – aggiunge Luciano Ambrosone, responsabile dell’ufficio finanziamenti per privati di IntesaSanpaolo – che il flusso cali un po’ coerentemente alla stasi del mercato immobiliare e all’allungamento dei tempi di vendita. Ma non c’è bolla, è un mercato sano. Per il 2007 stimiamo erogazioni per 65 miliardi a livello di sistema». Per gli operatori il soft landing sembra procedere sui binari delle sofferenze controllate. «La rischiosità dei mutui a giugno – spiega Giamboi – si è attestata, secondo Crif, intorno all’1,8%, in crescita sull’1,5% del giugno 2006: è contenuta nonostante i segnali di difficoltà, soprattutto per le famiglie a più basso reddito». Quali le cause della frenata? Per il manager di Unicredit sono da rintracciare «nella crescita dei tassi, nell’erosione del potere d’acquisto delle famiglie e in una maggiore selettività. Nonostante i prezzi degli immobili si siano fermati». Ambrosone invece non «ritiene che l’aumento dei tassi abbia influito negativamente sulle scelte della clientela di acquistare casa accendendo un mutuo. Oggi, peraltro, i tassi non si discostano molto da quelli di 3-4 anni fa. Pesa però la dinamica dei prezzi raggiunti dal mattone». L’offerta di IntesaSanpaolo consente «la scelta del parametro di indicizzazione dell’Euribor a un mese che oggi è al 4,17%, circa 18 centesimi più basso di quello a tre mesi normalmente utilizzato dal mercato». L’assestamento dei tassi aiuterà il mercato? «Tassi e mutui’ risponde Giamboi – sono in rapporto inverso. E un calo dei primi produce una maggiore richiesta di prestiti, anche se l’erosione dei redditi delle famiglie ha il suo peso. L’Euribor è su livelli accettabili e le attese sono per un altro leggero calo ma non sui livelli di due anni fa quando superava di poco il 2%. Ci aspettiamo anche un lento calo dei valori immobiliari». Il mercato però si può spingere anche con la rinegoziazione dei mutui. «L’incidenza dei mutui di sostituzione – conclude Ambrosone – ritengo che non superi il 10/15% del totale, ma il dato è destinato a crescere così come il fenomeno delle rinegoziazioni. Nel 2006 abbiamo scritto una lettera ad oltre 80mila clienti che ritenevamo maggiormente interessati alla possibilità di rinegoziare il loro mutuo a tasso variabile e di questi 13mila hanno deciso di allungare la durata del mutuo o passare al tasso fisso». Infine, sulla riduzione dello stock dei mutui fondiari per Giamboi può aver influito il processo di liberalizzazione che «favorisce la mobilità da banca a banca, la rinegoziazione del mutuo e l’estinzione anticipata». Emanuele Scarci