Adriano Bonafede, Affari e finanza 14 gennaio 2008, 14 gennaio 2008
La via crucis di Zunino. Affari e finanza 14 gennaio 2008. Il povero Zunino, con Risanamento, sta percorrendo da qualche mese la sua personale via crucis in Borsa
La via crucis di Zunino. Affari e finanza 14 gennaio 2008. Il povero Zunino, con Risanamento, sta percorrendo da qualche mese la sua personale via crucis in Borsa. Ma anche le altre società immobiliari quotate, da Aedes a Beni Stabili, vivono un momento infelice con un listino azionario che peggiora di giorno in giorno. E persino Pirelli Real Estate, con il suo modello di business composito e dunque non legato a una sola fonte di ricavi, deve rassegnarsi a una discesa senza freni in Borsa, laddove gli analisti lo accreditavano invece di una capacità di ’galleggiare’ bene anche in momenti sfavorevoli per l’immobiliare. Le contrattazioni di Borsa sono ogni giorno che passa sempre più simili a un bollettino di guerra. Risanamento, la società più presa di mira, ha perso da inizio 2007 a mercoledì scorso il 62,23 per cento. Pirelli Re ha visto una caduta del 54,47 per cento, Aedes del 47,64 per cento, Beni Stabili del 42,14 per cento. Anche lgd, la societá della Lega delle cooperative, specializzata in centri commerciali, ha lasciato sul mercato circa il 50 per cento del suo valore. Una sorte simile, con perdite da inizio 2007 superiori al 50 per cento, è toccata a Immobiliare Lombarda, la società del gruppo FonSai che eredita tutte le proprietà immobiliari di Ligresti. La Ipi di Danilo Coppola (finito nelle maglie della legge per vari reati finanziari), aveva perso fino a fine novembre ben oltre il 50 per cento, ma nelle ultime settimane si è leggermente ripresa sull’onda di un interesse da parte di Sopaf all’acquisto della quota che fa capo alla Bim (29,055 per cento). Ma la situazione della Ipi (un altro 10,019 per cento è in mano a Intesa Sanpaolo) è chiaramente in movimento. Come si vede, il mercato fa ormai pochissime distinzioni tra business e business, e, in mancanza di prospettive chiare (del settore, delle Borse, del credito), mette tutte le società in uno stesso calderone. Ma, naturalmente, le situazioni sono ben diverse da caso a caso, anche se, a ben vedere, ognuna di queste società ha dei punti di debolezza. I quali, è evidente, in questo momento vengono ingigantiti oltre ogni limite. un po’ come la storia del bicchiere mezzo pieno e mezzo vuoto. Fino a un anno fa il mercato vedeva il bicchiere delle società immobiliari mezzo pieno, ora lo vede invece sempre mezzo vuoto. La crisi dei mutui subprime e le restrizioni sul credito, con le annesse preoccupazioni per il valore degli asset riportato in bilancio, hanno certamente danneggiato i gruppo immobiliari, ma questo impatto non è uguale per tutti. Particolarmente strano, a detta degli analisti, il caso Pirelli Real Estate, che ha perso poco meno di Risanamento, un gruppo con ben altre caratteristiche e con profili di rischio più elevati. Pirelli Re si distingue dagli altri gruppi per avere una pluralità di fonti di entrate (servizi, ricavi da agenzia, ricavi da asset management), e recentemente ha fatto due grosse acquisizioni, una in Germania e un’altra nei paesi dell’Est. Quindi dovrebbe in teoria resistere meglio quando c’è tempesta. Gli analisti hanno cercato, a posteriori, di darsi una spiegazione per la cattiva performance in Borsa, e l’hanno trovata nel fatto che recentemente si sono ridotti i ricavi da agenzia, mentre gli utili dei servizi sono inferiori alle attese. Ma, più in generale, Pirelli Re viene vista dall’esterno come una società un po’ complicata, dove - a causa proprio della diversificazione - ci sono sempre luci e ombre e dove a volte è anche un po’ complicato comprendere da dove arrivano gli utili. Beni Stabili, una classica ’property company’ che fino al primo trimestre dello scorso anno era stata premiata per il fatto di essere pronta ad approfittare della nuova legge sulle Siiq trasformandosi appunto in questo genere di società che gode di molte facilitazioni fiscali, ha poi stranamente perso appeal. In questo caso, la spiegazione che è stata trovata è che il nuovo azionista di riferimento, la francese Fonciere des Regions deve, per ragioni antitrust, cedere una quota del 16 per cento circa. Questo pacchetto da collocare sul mercato ha spaventato gli operatori che hanno venduto il titolo nonostante sia chiaramente ’difensivo’ (gli immobili sono tutti affittati e non si fa trading). Igd è un altro caso da manuale. La società compra ipermercati e centri commerciali (gli immobili più richiesti e più difficili da trovare), ma non fa alcuna attività rischiosa di ’sviluppo’ immobiliare: compra i manufatti un anno prima che siano finiti e ha già in tasca il contratto d’affitto. Il rischio è quasi nullo, ma in Borsa è penalizzata lo stesso, Aedes, invece, che fa capo alla famiglia Castelli, è una piccola Pirelli Re prima maniera: detiene investimenti in veicoli immobiliari con quote di minoranza e ottiene utili da servizi. A fronte delle qualità, gli analisti trovano anche dei difetti: la società è piccola, le strategie sono ancora abbastanza vaghe e fanno comunque capo a un solo uomo, l’ad Luca Castelli. Il caso sotto i riflettori è comunque quello di Luigi Zunino. A capo di un piccolo impero immobiliare valutato intorno ai 5,5 miliardi, Zunino è adesso costretto a vendere gli immobili acquistati per trading per un valore di 1 miliardo, con lo scopo di ridurre il peso dell’indebitamento, che oggi viaggia intorno ai 2,3 miliardi. Per il resto, il patrimonio di Zunino è concentrato in due aree di sviluppo immobiliare a Milano: Santa Giulia (dove è in corso la costruzione di parte dei più grande complesso polivalente nel capoluogo lombardo), valutata in 1,7 miliardi, e le ex aree Falck (dove non c’è ancora un progetto definitivo), a cui è attribuito un valore di 1,3 miliardi. Più che l’indebitamento, che con la vendita degli immobili a trading si ridurrà (ma il fattore tempo è importante), a preoccupare alcuni analisti è il fatto che, per costruire, Risanamento dovrà ancora portare dentro altro debito, e in questo momento le banche non sono ben disposte a offrire altri crediti sul piatto d’argento. Finora, chi ha aiutato Zunino nel mettere a punto i due progetti milanesi che rimarranno dopo la vendita degli immobili a trading, è stata Intesa. Al di là di queste considerazioni, il mercato continua a mettere ancora Risanamento al centro dell’attenzione. Adriano Bonafede