Cinquantamila.it La storia raccontata da Giorgio Dell'Arti

Oltre 100mila proposte per rinegoziare il mutuo. Il Sole 24 Ore 10 dicembre 2007. Di fronte allo spettro della surroga, le banche aprono alle rinegoziazioni. Secono l’Abi nei primi nove mesi dell’anno i mutui rinegoziati sono stati 42mila: un numero destinato a salire, data la crescente disponibilità degli istituti a rivedere le condizioni dei contratti accesi. Se le agevolazioni alla surroga dei mutui – introdotte dalla seconda lenzuolata di liberalizzazioni (il Dl 7/2007) voluta dal ministro per lo Sviluppo economico Pier Luigi Bersani – faticano a essere applicate, hanno però fatto da volano alle rinegoziazioni, cioè alla modifica delle condizioni stabilite all’origine dei contratti. La rinegoziazione Siamo già oltre 100mila proposte di rinegoziazione. Tra i primi a lanciare una campagna ad ampio raggio c’è Intesa-SanPaolo, che ha inviato 80mila mail ai mutuatari potenzialmente a rischio per proporre la rinegoziazione. Pochi giorni fa Unicredit e Mps hanno avviato un’analoga operazione. Unicredit ha contattato 15mila clienti in difficoltà con la rata, mentre Mps ha varato una politica per consentire la rinegoziazione a costo zero: tutti i clienti Mps, e non solo quelli direttamente contattati, possono chiedere di rinegoziare senza costi il contratto, a tasso sia fisso sia variabile. A volte sono le piccole banche a proporre le soluzioni più concorrenziali: come la lombarda Banca di credito cooperativo di Busto Garolfo e Buguggiate, che da anni rinegozia gratuitamente i mutui. Il boom delle rinegoziazioni (si veda anche il Sole-24 Ore di sbatao scorso) è trainato anche dai costi, più contenuti rispetto a quelli che, nonostante gli sgravi voluti da Bersani, continuano a pesare sulla portabilità delle ipoteche. Questo perché, a differenza di quel che avviene per la surroga, per modificare le condizioni del mutuo, in genere, non è necessario rivolgersi a un notaio. La sostituzione Chi ha voluto rompere i ponti con il vecchio istituto di credito nel primo semestre 2007 ha potuto farlo solo attraverso la sostituzione, e sono circa il 50% le banche che propongono prodotti allo scopo. La guerra è sul fronte dei costi, e senza esclusione di colpi. Ing Direct, che in tempi non sospetti (maggio 2006) ha lanciato un prodotto ad hoc, ha registrato 50mila richieste di sostituzione ed erogato nel 2007 circa 360 sostituzioni al mese, con un picco a novembre quando hanno raggiunto quota mille. Secondo Marco Pescarmona, presidente di MutuiOnline, l’inefficacia della surroga, in attesa di direttive più chiare soprattutto sugli obblighi dei soggetti coinvolti, sta spingendo molto i mutui di sostituzione: «Si registra anche una crescente frustrazione in chi aveva visto nella surroga una soluzione che poi si è rivelata, spesso, impraticabile». La surroga Solo ora, a quasi un anno dalle semplificazioni alla portabilità (il decreto Bersani-bis è in vigore dal 2 febbraio scorso), qualcosa sul fronte bancario ha iniziato a muoversi. Monte dei Paschi ha lanciato un mese fa «Sostimutuo», un prodotto di surroga (e non di sostituzione come il nome farebbe supporre) concesso già a qualche centinaio di mutuatari. «Sulla surroga stiamo adottando una politica molto aggressiva – spiega Ivan Niglio, responsabile servizio prodotti bancari di Mps ”. Offriamo uno spread di 0,75 fino a 30 anni e di 0,95 fino a 40. Inoltre abbiamo messo a punto un meccanismo che ci consente di velocizzare i tempi». MacQuarie Bank, invece, ha fatto due surroghe e avviato le pratiche per altre 23, per un costo globale di mille euro: 700 per il notaio e 250/300 euro per l’assicurazione. Cr Firenze ha già concluso 74 "surreghe" e ne ha in corso 158. E venerdì scorso 14 istituti di credito operanti in provincia di Treviso hanno siglato un accordo con la Provincia per rendere gratuiti i trasferimenti dei mutui, a condizioni agevolate. Credem già ad aprile ha avviato una fase di sperimentazione e concesso finora una ventina di surroghe. L’istituto emiliano ha adottato l’atto trilaterale "suggerito" dall’Abi, d’accordo con i notai: un documento redatto alla presenza della banca originaria, di quella surrogante e del cliente e che riunisce i diversi passaggi ritenuti necessari per il trasloco (contratto di mutuo, quietanza e consenso alla surrogazione). «In questa fase sono emersi alcuni problemi – spiegano a Credem ”: la difficoltà a "obbligare" la surrogata a firmare la quietanza o a fare i calcoli estintivi nei 15 giorni indicati dalla procedura Abi-notai; il rischio che la banca surrogata cancelli "automaticamente" l’ipoteca una volta perso il cliente, lasciando la surrogante senza garanzia». Da chiarire anche il nodo dei costi, bancari e notarili. La Bersani-bis parla di procedura senza oneri per i clienti, ma, oltre le spese bancarie (azzerate da qualche istituto), tutte le surroghe finora realizzate hanno visto coinvolti i notai, con costi variabili, dai 1.500 euro di aprile ai 700/800 euro di settembre. Secondo Pietro Caserta, componente del Consiglio nazionale del Notariato, la procedura con atto unico dovrebbe dimezzare ancora i costi. E l’Abi, nei giorni scorsi, ha suggerito alle banche surroganti di accollarsi tutte le spese. Ma lo scenario è in evoluzione. La surroga con atto unico non piace all’Antitrust, che si è messa al lavoro con l’Abi per rivedere il meccanismo in chiave più concorrenziale: un nuovo schema di procedura dovrebbe essere messo a punto nei prossimi giorni. Per far decollare i traslochi, il Governo ha poi presentato un emendamento alla Finanziaria che chiarisce che la surroga deve avvenire senza costi per i clienti, e che le semplificazioni valgono anche per le ipoteche accese dal costruttore e poi frazionate. Valentina Maglione, Federica Micardi LE PAROLE CHIAVE Rinegoziazione  il contratto con cui cliente e banca stabiliscono di modificare le clausole del mutuo già acceso. Il mutuo resta lo stesso (non viene sostituito da uno nuovo) ma muta la disciplina dei rapporti tra banca e cliente. Per esempio, si può cambiare il metodo di indicizzazione (dal tasso variabile al fisso), diminuire lo spread (il "guadagno" della banca rispetto all’Irs o all’Euribor, cioè il tasso che la banca paga per procurarsi il denaro sul mercato interbancario) o allungare la durata Surrogazione  la procedura con cui il mutuatario contrae con un’altra banca un nuovo mutuo e utilizza il finanziamento per chiudere il vecchio mutuo. Questa procedura permette di "agganciare" le garanzie del vecchio mutuo al nuovo: l’ipoteca del vecchio mutuo va a garantire il nuovo mutuo A caccia di semplificazioni Le tappe della marcia, iniziata due mesi fa, verso l’applicazione delle novità per la surroga introdotte dalla seconda lenzuolata di liberalizzazioni del ministro per lo Sviluppo Pier Luigi Bersani 1 Il tavolo Abi-notai-consumatori 12 Ottobre: Le novità introdotte dalla seconda lenzuolata di liberalizzazioni non sono state sufficienti per far decollare la portabilità delle ipoteche. Così l’Abi (l’associazione delle banche italiane), il Consiglio nazionale del notariato e le 16 associazioni dei consumatori hanno aperto un tavolo di concertazione, per definire le fasi di una procedura unica per "traslocare" il mutuo 2 La rottura 5 Novembre: Le trattative saltano dopo pochi incontri. L’Abi porta al tavolo una bozza di accordo, ma si oppone alla richiesta di regolare i profili economici delle operazioni necessarie per trasferire le ipoteche da una banca all’altra. E le associazioni dei consumatori, all’unanimità, abbandonano le trattative 3 La mediazione dello Sviluppo 12 Novembre: Il ministero dello Sviluppo convoca le parti e consegna loro un documento, accettato come base per riprendere il negoziato. Nel pomeriggio Abi e notai trovano l’intesa su una procedura: gli atti per cambiare banca sono riuniti in un documento unico, sottoscritto dalle due banche e dal cliente e redatto con l’intervento di un notaio 4 L’apertura delle banche sui costi 21 Novembre: Il comitato esecutivo Abi approva una raccomandazione, non vincolante, che invita le banche ad accollarsi i costi della portabilità, comprese le penali per l’estinzione anticipata. Il "parlamentino" Abi ratifica anche l’accordo raggiunto con i notai e aggiunge una sezione dedicata alla rinegoziazione: per modificare le condizioni del mutuo non serve il notaio 5 L’accusa dell’Antitrust 23 Novembre: L’intesa Abi-notariato inciampa nell’Antitrust. Il Garante, con una segnalazione inviata alle due parti e al ministero dello Sviluppo economico, boccia la procedura individuata, perché troppo rigida, complessa e onerosa: tanto che, secondo l’Authority, rischia di non migliorare la concorrenza e di frenare la portabilità 6 La via legislativa 29 Novembre: Il Governo presenta un emendamento alla Finanziaria 2008, in discussione alla Camera, che chiarisce che la surroga deve avvenire senza costi, penali, spese o commissioni. Le semplificazioni valgono anche per i mutui accesi dal costruttore sull’immobile, poi frazionati e accollati dai singoli acquirenti, anche se l’ipoteca è annotata su titoli cambiari 7 Il tavolo Abi-Antitrust 30 Novembre: Viene istituito un gruppo di lavoro Abi-Antitrust per snellire le procedure dettagliate nell’intesa con i notai. Il tavolo arriva rapidamente a una conclusione: l’Abi mette a punto uno schema di procedura che recepisce le indicazioni dell’Antitrust e lo sottopone al Garante, che dovrebbe esaminarlo in questi giorni

IL SOLE 24 ORE 10/12/2007