Il Sole 24 Ore 10/12/2007, pag.8 Maximilian Cellino, 10 dicembre 2007
Mini-dollaro, tutti pronti a comprare in America. Il Sole 24 Ore 10 dicembre 2007. Sarà il minidollaro a orientare le future scelte in campo immobiliare nel private banking? Sembrerebbe proprio di sì, almeno a sentire gli specialisti del settore: a dispetto di una crisi dei mercati finanziari che è iniziata proprio nel cuore degli Stati Uniti, la clientela privata italiana guarda con sempre maggiore interesse alle occasioni che l’inarrestabile avanzata dell’euro sta creando sull’altra sponda dell’Atlantico
Mini-dollaro, tutti pronti a comprare in America. Il Sole 24 Ore 10 dicembre 2007. Sarà il minidollaro a orientare le future scelte in campo immobiliare nel private banking? Sembrerebbe proprio di sì, almeno a sentire gli specialisti del settore: a dispetto di una crisi dei mercati finanziari che è iniziata proprio nel cuore degli Stati Uniti, la clientela privata italiana guarda con sempre maggiore interesse alle occasioni che l’inarrestabile avanzata dell’euro sta creando sull’altra sponda dell’Atlantico. «Il livello molto debole del dollaro – osserva Antonello Di Mascio è responsabile marketing di Intesa Sanpaolo Private Banking – sta creando opportunità di investimento interessanti soprattutto nelle grandi città d’affari statunitensi dove, con l’eccezione del downtown di New York, si riesce ad acquistare anche a 2mila euro al metro quadro, molto meno di quanto si possa fare a Milano e a Roma, per esempio». Certo, a molti osservatori l’interesse per un mercato in evidente crisi come quello immobiliare americano potrebbe apparire poco tempestivo, o quantomeno un po’ rischioso. Ma il ragionamento è valido fino a un certo punto, perché l’orizzonte temporale di chi investe nel real estate si estende sicuramente oltre un normale ciclo negativo di mercato, e i buoni affari si fanno molto più spesso in queste fasi che quando i prezzi puntano al rialzo. «Quando si compra su un mercato calante – aggiunge Marco Angelucci, responsabile ufficio real estate di Unicredit – bisogna anche essere pronti ad accettare di non entrare mentre i prezzi sono proprio ai minimi, inoltre l’investitore privato che rivolge la propria attenzione all’estero tende ad acquistare immobili di pregio, che offrono maggiori garanzie di tenuta sui prezzi rispetto al semplice residenziale». Alcuni tra i dati più recenti a disposizione, del resto, segnalano che nel 2008 la crisi immobiliare negli Stati Uniti si farà sentire soprattutto nella cosiddetta «Sun Belt», la fascia meridionale che attraversa l’intero Paese a stelle e strisce dalla Florida alla California: là i valori degli immobili residenziali, in base a uno studio di Moody’s, potranno anche scendere fino al 25% nello spazio di un anno. Diverso sarà però l’impatto nelle grandi città come Washington, Los Angeles e soprattutto New York e San Francisco, dove il calo dei prezzi si limiterà rispettivamente al 2,3% e al 2,7 per cento. Ai clienti che guardano con interesse il mercato immobiliare a stelle e strisce, le banche sono del resto pronte a fornire una serie di consulenze ad ampio raggio. Da qualche anno a questa parte, infatti, i principali istituti nazionali si sono organizzati creando all’interno delle strutture di private banking veri e propri desk dedicati espressamente alla consulenza strategica sul patrimonio immobiliare. «L’obiettivo – spiega Angelucci – è di mettere a disposizione della nostra clientela una serie di professionisti specializzati nel settore real estate, ma sempre interni alla banca. Laddove non sia invece possibile intervenire direttamente, come per esempio nel campo delle perizie, selezioniamo invece per loro una serie di operatori di fiducia con i quali intratteniamo rapporti stabili». Tra i servizi offerti dal private banker non figura soltanto la semplice consulenza nella compravendita immobiliare, ma anche una vasta gamma di servizi che va dalla pianificazione strategica e dalla costituzione di apposite società per la gestione dell’intero portafoglio real estate fino all’assistenza nella gestione del delicato passaggio della successione. «Non entriamo nell’intermediazione pura – aggiunge Di Mascio – anche se uno dei vantaggi del nostro servizio è in effetti quello di gestire e coordinare il rapporto tra i clienti e i nostri partner indipendenti per concludere eventualmente delle transazioni, svolgendo così un ruolo di garante della solidità finanziaria e della correttezza dei due partner. Il servizio di consulenza nel real estate è per noi molto importante, poiché si traduce in un motore di crescita e sviluppo». Il rapporto fra private banking e settore immobiliare non è del resto stato storicamente facile, sia per ragioni di carattere culturale sia per motivazioni squisitamente finanziarie. Da una parte i clienti, anche i più facoltosi, hanno sempre cercato di gestire personalmente il patrimonio abitativo, anche quello che trascende le specifiche esigenze famigliari. Dall’altra, le banche sono state a lungo restie nel dedicare importanza a un’area che richiede investimenti non indifferenti e che per giunta ha come obiettivo la gestione di asset in grado di drenare liquidità che potrebbero essere reinvestite in attività più redditizie per gli stessi istituti. Lo sviluppo di desk dedicati all’immobiliare ha così subito un’accelerazione soltanto negli ultimi anni, grazie anche alle grandi fusioni avvenute in campo nazionale che hanno dotato le banche di maggior massa critica. Si tratta però sempre di servizi accessori al core business, che spesso vengono offerti a costo zero dalla banca: « quasi una scelta filosofica – conferma Angelucci – più che generare ricavi vendendo un servizio si punta ad aumentare la qualità e migliorare il rapporto che si intrattiene con il cliente». L’obiettivo finale, in ogni caso, è portare sempre di più il cliente private a gestire la parte di patrimonio immobiliare detenuta dal cliente private con finalità di reddito in via indiretta, attraverso l’utilizzo dei diversi strumenti finanziari a disposizione: fondi comuni e riservati, trust immobiliare, fino alle Siiq in rampa di lancio (si veda l’articolo sotto). Le potenzialità, in questo campo, sono in effetti enormi: in base a stime campionarie effettuate dall’Associazione italiana private banking (Aipb), il patrimonio finanziario dei ricchi italiani (esclusi gli immobili) è pari a 870 miliardi di euro e rappresenta il 43% del portafoglio complessivo. La parte restante è composta per il 45% da abitazioni destinate ad uso diretto e per il 12% da immobili destinati alla creazione di reddito: ed è alla gestione di quest’ultima fetta, del valore superiore ai 240 miliardi di euro, che mirano le banche italiane. Maximilian Cellino IL BUSINESS 240 miliardi Valore (in euro) degli immobili destinati alla creazione di reddito detenuti dalla clientela private italiana secondo le stime dell’Associazione italiana private banking (Aipb). Si tratta, per la maggior parte, di investimenti diretti 17,3 miliardi Valore (in euro) del totale delle attività del risparmio gestito immobiliare nel giugno 2007 secondo i dati Assogestioni 57% la quota del patrimonio complessivo dei super-ricchi italiani destinata all’immobiliare. Soltanto il 12%, però, è detenuto con la finalità di trarne un reddito I nuovi scenari post-subprime Un punto della situazione sullo scenario immobiliare italiano e internazionale dopo la tempesta subprime, ma anche una panoramica sui prodotti a disposizione del cliente private e sulle nuove opportunità offerte dall’introduzione delle Siiq. Di tutto questo si parlerà nel convegno «Investimenti immobiliari: il punto di vista del private banking», organizzato dall’Associazione italiana private banking. Appuntamento al prossimo 16 gennaio presso la sala dell’Arciconfraternita del Museo Diocesano di Milano. www.aipb.it Foto: Una tenuta da sogno. Uno scorcio delle Terme di Saturnia (nei pressi di Manciano, in provincia di Grosseto), che insieme all’hotel e alle annesse proprietà immobiliari, sono di proprietà della famiglia Manuli. I tre fratelli, a rotazione, gestiscono la presidenza dell’intero complesso, che comprende anche una beauty farm e un campo da golf su una superficie di 100 ettari, a poche decine di metri dalla residenza.